Статья 611 ГК РФ защищает арендатора от неисполнения договора аренды арендодателем. Пункт 3 ст. 611 ГК РФ дает арендатору право истребовать от арендодателя имущество, не предоставленное в указанный в договоре аренды срок либо в разумный срок (если в договоре такой срок не определен) с возмещением убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства. В этом случае арендатор может также вместо передачи имущества и возмещения убытков, причиненных ее задержкой, может потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Имущество, являющееся предметом договора аренды, должно быть передано арендатору вместе со всеми его принадлежностями и документами. Исключения из этого правила стороны вправе предусмотреть в договоре.
В случае если арендуемое имущество передано без принадлежностей и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем недостающих принадлежностей и документов или расторжения договора с возмещением причиненных ему убытков.
Убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.
ГК РФ определяет форму договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
При аренде имущества, предусматривающей переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При рассмотрении договора аренды представляется важным отметить то обстоятельство, что данный договор не может быть изменен или расторгнут на том основании, что имущественное право на сданное в аренду имущество перешло к другому лицу, при смене собственника или иного титульного владельца арендованного имущества договор аренды не прекращается.
Рассмотренные выше обшде положения аренды являются исходными и применяются в тех случаях, когда отсутствует специальное правовое регулирование, установленное законодательством для отдельных видов аренды: проката, аренды транспортных средств, аренды недвижимости, финансовой аренды и т. д. В данной связи следует отметить особенности аренды предприятия.
Договор аренды предприятия наделяет арендатора широкими правами по использованию имущества арендованного предприятия. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает условий договора аренды.
Ограничение этих прав предусмотрено лишь в отношении земли и других природных объектов, включенных в состав предприятия.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе также осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение, увеличивающее стоимость предприятия.
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатор может произвести неотделимые улучшения этого имущества без согласования с арендодателем. Арендодатель может быть освобожден от возмещения стоимости улучшений лишь в том случае, если докажет, что эти улучшения по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, поддержанием его в надлежащем техническом состоянии, в том числе с осуществлением текущего и капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором, несет арендатор. На арендатора возлагаются также расходы, связанные с внесением платежей по страхованию арендованного имущества.
Специфической разновидностью аренды, существенно отличающейся от других договоров аренды, является финансовая аренда (лизинг).
Под лизингом понимается вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств. Главная особенность договора финансовой аренды заключается в его предмете. Предметом этого договора могут быть только непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов.
Лизинговая сделка может содержать условия о предоставлении лизингодателем лизингополучателю дополнительных услуг. Их перечень, объем и стоимость должны быть указаны в договоре лизинга.
К числу договоров, опосредующих передачу имущества во временное владение и пользование, относится и договор безвозмездного пользования (ссуды).
Договор ссуды во многом сходен с договором аренды и п. 2 ст. 689 ГК РФ содержит в этой связи указание о применении к данному договору правил, установленных для договора аренды. Вместе с тем безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, которые отличаются от общих положений договора аренды. Данные правила направлены в основном на ограничение сферы применения договора ссуды и правомочий ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности предоставить встречное удовлетворение контрагенту.
Отношения обмена не ограничиваются вещными правами, не сводятся к отчуждению вещей или передаче их во временное пользование. В качестве товара может выступать не только вещь, но и иной результат труда, имеющий материальную (вещественную) форму. В частности, объектном товарообмена могут быть и овеществленные материальные услуги (создание новой вешд по заказу услугополучателя, улучшение старой и т. д.). Суть возникающих в данном случае обязательств заключается в том, что одна сторона по договору с другой выполняет для нее за плату определенную работу, результат которой переходит в собственность заказчика работы. Их специфика проявляется в том, что ими опосредуется не только сам акт товарообмена, но в определенной мере и деятельность по созданию товара, т. е. работа, заказчик требует от исполнителя совершения нужной ему работы, а не только передачи готового результата, поэтому такие отношения не могут быть опосредованы обязательствами по отчуждению имущества[68]. В обязательствах по производству работ предметом обмена могут выступать не только конкретные вещи, но и иной материальный результат.
Обязательства по производству работ получили широкое распространение. На их основе осуществляется строительство новых и реконструкция действующих объектов производственной и социальной инфраструктуры, бытовое обслуживание населения, выполнение разного рода специализированных работ. Обязательства по производству работ возникают чаще всего на основе договора подряда, который имеет множество разновидностей. Одним из наиболее распространенных видов договора подряда является бытовой подряд. В соответствии с данным договором подрядчик (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) принимает на себя обязательство выполнить по заданию физического лица (заказчика) определенную работу, результат которой удовлетворяет бытовые и другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить результат выполненной подрядчиком работы.
Как отмечено выше, в качестве подрядчика в договоре бытового подряда выступает субъект предпринимательской деятельности, а заказчиком является гражданин. Если состав участников иной, применению подлежат, в зависимости от предмета договора, общие положения о подряде или строительном подряде или положения договоров о возмездном оказании услуг, а нормы бытового подряда могут быть использованы по аналогии.
Существенными условиями договора бытового подряда являются определение работы, которую должен выполнить подрядчик и сроки начала и окончания выполнения работ. Договор бытового подряда обладает определенными особенностями, позволяющими выделить его в отдельную группу договоров подряда. Особенности данного договора состоят в следующем: договор бытового подряда является публичным договором; одной из его сторон является гражданин-потребитель. ГК РФ предусматривает дополнительные гарантии прав заказчика по договору бытового подряда. Они заключаются в том, что подрядчик не может навязывать заказчику включение в договор бытового подряда дополнительной работы или услуги. Заказчик имеет право отказаться от оплаты работы или услуги, не предусмотренной договором. Перед заключением договора подрядчик обязан предоставить заказчику достоверную информацию о предлагаемой работе, ее особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору сведения. Если по характеру работы это имеет значение, то подрядчик наряду с перечисленными сведениями должен также указать конкретное лицо, которое будет выполнять работу. Что касается особенностей расторжения договора бытового подряда, то заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора бытового подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны[69].