Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.
Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового "являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности", а "отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний". Это дает основание для вывода о том, что "регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования"[44].
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой "взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции"[45]. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.
Начиная рассматривать понятие и правовое содержание категории "добросовестный приобретатель", по нашему мнению, в первую очередь необходимо обратиться к анализу категории "добросовестность", имеющей ключевое значение для рассматриваемого вопроса. Гражданский кодекс Российской Федерации неоднократно использует категорию добросовестности (п.2 ст.6; п.3 ст.10; п.3 ст.53; п.3 ст.157; п.1 и 3 ст.220; п.1 ст.234; п.1 и 3 ст.302; ст.303; п.3 ст.602; ч.2 ст.662; ст.1103; ст.1109 ГК РФ). В литературе отмечалось, что в российском праве отсутствует легальное определение понятия "добросовестность"[46]. При этом высказывалась мысль о том, что понятие "добросовестность" имея в своей сути определенное общее, применительно к разным ситуациям и разным институтам, будет иметь отличное содержание.
Категория "добросовестности" используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются[47].
Добросовестность приобретателя заключается в том, что он "не знал и не мог знать", что владелец имущества не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными[48].
Мурзин Д.В. считает, что "возрождая в российском праве значение добросовестного приобретателя, сложно будет обойтись без адекватного отражения в позитивном праве и всеобщего принципа абстрактности"[49]. Ведь германская модель, принципиально различаясь от российской в подходе к вопросу о том, когда добросовестный приобретатель может стать собственником, "предполагает, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает в момент передачи вещи[50] и именно поэтому невозможно виндицировать у такого собственника даже краденое имущество"[51].
В статье 302 ГК РФ нет прямого указания на форму вины приобретателя, наличие которой исключает его признание добросовестным, однако сравнение изложенных положений российского и германского гражданского законодательства свидетельствует о том, что приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только в случае, если он действовал без вины или в форме простой неосторожности, имея в виду, что общее для двух правовых систем положение "не знал и не мог знать" не допускает признание приобретателя добросовестным при наличии таких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знают все; незнание очевидного).
Таким образом, к знанию о неправомочности отчуждателя приравнивается только незнание по грубой неосторожности. Даже добросовестное лицо, действующее без должной заботливости и осмотрительности, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестный приобретатель. Пределы такой осмотрительности и заботливости в законе не установлены и определяются судом в рамках спора по конкретному делу.
Однако добросовестность приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя не может иметь место без наличия у приобретателя соответствующей информации об отчуждателе и предмете сделки, кроме того, закон фактически возлагает на него обязанность по ее получению. Но, если в силу не зависящих от приобретателя причин, а также обстоятельств, которые не могут свидетельствовать о его умысле или грубой неосторожности, сведения об отсутствии у отчуждателя полномочий на отчуждение не были получены приобретателем, то правовых оснований для отказа в признании приобретателя добросовестным у суда не найдется.
Действующий закон также требует от приобретателя определенной осторожности при совершении сделки, так как в некоторых случаях приобретатель может предположить с высокой достоверностью, что у отчуждателя нет правомочий на отчуждение вещи (приобретение вещи по заведомо низкой цене с рук или приобретение вещи, право собственности на которую оспаривается третьим лицом).
Характер должного поведения добросовестного приобретателя, требуемый законом для определения полномочий отчуждателя, отражен также и в правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1, 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П "О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева": "Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст.301). Согласно п.1 ст.302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли".
Таким образом, с точки зрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст.10 ГК РФ о добросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи от неуправомоченного отчуждателя не презюмируется.
Добросовестность приобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданским или арбитражным процессуальным законодательством.
Так, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение"[52].
Приобретателю будет гораздо легче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является, чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказывать недобросовестность приобретателя.
Так, любое лицо, которое намерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, может получить необходимую информацию относительно предмета сделки в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения, определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли имущество правами других лиц).
Опираясь на указанные сведения, которые в силу п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретатель имеет реальную возможность доказать свою добросовестность.