На наш взгляд, ни одна из рассмотренных выше позиций (К.Скловского, В.В. Витрянского) не может считаться приемлемой с точки зрения гражданского оборота: поскольку в первом случае, предположив, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю лишь с момента истечения срока приобретательной давности, мы допускаем на протяжение как минимум пяти лет неопределенность в отношении данного имущества, которую можно бы было легко избежать; во втором случае институт недействительности сделок сводит на нет не только институт ограничения виндикации, но и. вообще сам институт виндикации как вещного иска, поскольку признание сделок недействительным полностью выполняет функцию последнего - истребование имущества из незаконного владения. В значительной степени это подтверждается и замечанием самого В.В. Витрянского о том, что использование вещно-правовых способов в целях защиты нарушенного права собственности отнюдь не является преобладающим, поскольку «в целом ряде случаев участники имущественного оборота предпочитают использовать иные способы защиты нарушенного права собственности или иного права»[78]. Однако, на наш взгляд, такое положение нельзя назвать желательным.
Приняв любую из указанных конструкций, гражданское право, по сути, не будет исполнять свою важнейшую, по общепринятому мнению, функцию - регулятивную динамическую (стимулирующую) для гражданского оборота[79].
Как в свое время римское право под влиянием реальных требований экономической жизни узаконило новый способ приобретения права собственности - приобретательную давность, так и современное гражданское право должно прислушаться к требованиям оборота и установить в качестве отдельного способа приобретения права собственности приобретение права собственности добросовестным приобретателем в соответствии со статьей 302 ГК РФ.
При этом не следует недооценивать некоторые шаги, уже сделанные на этом пути в российской практике гражданского права, а частности, судебной практикой. Так. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 года № 8 уже прояснило ряд положений ст. 302 ГК РФ. Так, пункт 25 данного Постановления указывает, что в случае, если собственнику отказано в виндикационном иске по мотиву того, что приобретатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, то «... если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю». Таким образом, позиция ВАС РФ заключается в том, что отсутствие защиты у собственника в виде ограничения виндикации в отношении добросовестного приобретателя влечет переход права собственности к такому приобретателю. При этом решение оставило без ответа очень важный вопрос: какой же юридический факт (или состав), в силу отсутствия однозначного указания в законе, является, по мнению суда, основанием приобретения права собственности добросовестным приобретателем. Представляется, что возможно два варианта ответа на поставленный вопрос: во-первых, право собственности приобретается в связи с невозможностью удовлетворения виндикационного иска, т.е. лишением собственником зашиты. В таком случае основной вопрос все-таки остается без ответа: приобретает ли добросовестный приобретатель право собственности на имущество, если виндикационный иск не был предъявлен вовсе, и если приобретает, то в какой момент времени? Второе возможное толкование заключается в том, что право собственности переходит на основании решения суда. Однако этот вариант решения проблемы также небезупречен по той же самой причине, что и первое решение, поскольку он также обуславливает переход права собственности добросовестному приобретателю обращением другого лица - собственника - в суд.
На наш взгляд, чтобы разрешить все эти вопросы, вдруг возникшие в нашей практике, следовало бы ввести в наше гражданское законодательство следующую конструкцию, которая смогла бы надежно защитить интересы добросовестного приобретателя: установить в качестве отдельного, универсального основания прекращения права собственности приобретение права собственности на эту вещь в соответствии с законом или договором другим лицом, кроме случаев, определенных Главой 16 ГК РФ (Общая собственность). В дальнейшем предметом рассмотрения нашей работы будет перспектива интеграции этой конструкции в российское гражданское законодательство.
Разумеется, проблема законодательного регулирования приобретения права собственности весьма сложна и разработчики ГК РФ вполне осознавали масштабы стоящей перед ними задачи. Так, С.А. Хохлов указывал, что «все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспроблемно не регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надо специально урегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считать себя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямо предусмотренном законом»[80].
В науке гражданского права уже достаточно давно утвердился взгляд на институт ограничения виндикации как на некий компромисс между интересами собственника имущества и добросовестным приобретателем как участниками гражданского оборота. В зависимости от того, чьи интересы следует считать более важными с точки зрения гражданского права, было выработано две основные позиции в отношении этого вопроса: первая - традиционная - основывалась на незыблемости тезиса о необходимости защиты собственности как основы основ гражданского права, вторая состояла в том, что интересы добросовестных приобретателей н силу целого ряда причин (в том числе и «политических.»: поскольку добросовестных приобретателей значительно больше, чем пострадавших собственников[81]) заслуживает не меньшего внимания, чем интересы собственника.
По справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, противоречие, в котором находятся интересы собственника и добросовестного приобретателя, «...отнюдь не является непримиримым», поскольку «сегодняшний обладатель права собственности быть может вчерашний его приобретатель. В то же время сам он быть может завтра будет заинтересован в облегчении отчуждения своего права собственности»[82].
По всей вероятности, в разрешении этого компромисса весьма существенную роль играет исторический момент. В свете этого тезиса представляется даже закономерным появление точки зрения относительно предоставления собственнику, в случае отсутствия условий для удовлетворения его виндикационного иска, возможности защищать свое право собственности с помощью такого универсального средства, как признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (применения последствий недействительности ничтожной сделки): после десятилетий пренебрежительного отношения к праву частной собственности наше правосознание, в первую очередь, профессиональное - юридическое, стремится воздать праву собственности таким образом своеобразную «компенсацию» в виде признания за собственником права на защиту, не ограниченного ничем, даже правом на возражение со стороны добросовестного приобретателя. Однако представляется, что со временем тот компромисс между интересами указанных участников оборота, который был в течение столетий выработан юридической мыслью, все таки в нашей гражданско-правовой доктрине будет восстановлен.
Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.
Между тем недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса.
Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс.
Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения: