Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: "какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией - с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной из главных и основных причин нестабильности законодательства этого блока. Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическую силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним") только в этот Закон 15 раз вносились различные поправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основой для решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможет представителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своих исследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.
Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" названа "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним". В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией[32]. Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательное развитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственной регистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может быть причинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.
В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее "обязательно-заявительная юридическая связь". Она будет более гибко учитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественных потребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория "вещные права и сделки с ними" и категория "государственная регистрация" соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основания возникновения и прекращения предопределяют сущность и природу их государственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую и фактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав на имущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояние этих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации. Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.
1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ "Недвижимое и другое имущество".
2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид - это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимого имущества - это то имущество, государственная регистрация которого проводится на основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ[33] и т.д. В соответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Что касается космических объектов, то они в соответствии с Федеральным законом "О космической деятельности"[34] лицензируются, что противоречит п. 2 ст. 130 ГК РФ.
3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.