4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.
5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.
6. Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.
Таковы основные методологические подходы к характеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Они создают необходимые условия для достоверного научного анализа проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует заметить, что теория гражданского права до сих пор не выработала единого универсального определения понятия «добросовестное приобретение» и «добросовестный приобретатель», хотя и были сделаны определенные попытки вывести это понятие как на основании действующего законодательства, так: и на основании более широкого толкования.
Сначала обратимся к рассмотрению действующего законодательства на предмет того, имеются ли в нем легальные дефиниции, прямо или косвенно определяющие предмет нашего рассмотрения. Из анализа ряда норм ГК РФ следует, что он в различных случаях оперирует как понятием «добросовестный приобретатель», так и понятие «добросовестный владелец» в зависимости от конкретного института. Так, применительно к нормам об истребовании имущества из незаконного владения (ст. 302 ГК РФ) ГК используется термин «добросовестный приобретатель», в то время как «добросовестный владелец» появляется в статье, посвященной приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Далее мы коснемся вопроса о том, каким образом соотносятся эти два понятия в рамках соответствующих отношений.
Легальное определение добросовестного приобретателя дано в п. 1 ст. 302 ГК РФ для целей его определения в контексте возможности истребования у него имущества собственником: указанная норма установила в российском законодательстве институт ограничения виндикации в пользу добросовестного приобретателя, рассмотрению которого мы посвятим основную часть данной работы. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другое лицо (его контрагент) не имеет право на отчуждение имущества. Из данного определения следует ряд важных положений, которые способны надлежащим образом определить наш предмет: во-первых, формулировка ст. 302 ГК РФ свидетельствует о том, что добросовестный приобретатель - это лицо, которому имущество было передано в собственность. Этот вывод следует из того, что ГК РФ использует термин «отчуждать», который, как следует из систематического толкования других норм ГК РФ, используется только в контексте передачи имущества в собственность (например, ст. 209: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». Очевидно, что термин «отчуждение» имущества только в том случае, когда речь идет о передаче права собственности на это имущество; когда же законодатель говорит о передаче имущества на другом праве, то он использует другие термины: например, «предоставить» имущество по договору аренды - ст. 606 ГК РФ, «передать» предмет залога - ст. 338 ГК РФ). Таким образом, когда мы говорим о добросовестном приобретателе какого-либо имущества, то мы имеем в виду, что это лицо, которое имеет «законное владение» в отношении данного имущества. Кроме того, из систематического толкования норм статей 301 и 302 ГК РФ следует, что добросовестный приобретатель должен быть владельцем данного имущества. При этом под владением в данном случае мы понимаем то, что в науке гражданского права получило название самостоятельного владения. Так, например, если имущество было приобретено по договору купли-продажи добросовестным приобретателем, который впоследствии перед ал его в аренду другому лицу, во владении которого оно находится в настоящий момент, то кому собственник должен вчинить иск об истребовании из незаконного владения и чью добросовестность должен будет оценивать суд? На наш взгляд, исходя из норм ГК РФ, этот иск должен быть, адресован добросовестному приобретателю по договору купли-продажи, хотя он и не является фактическим владельцем. Этот вывод основывается на том, что арендатор по определению не может быть добросовестным приобретателем, поскольку у него отсутствует «законное владение», а владение его производив от владения собственника[35], хотя и защищается вещными исками. Таким образом, если титул арендатора достаточен для его защиты с помощь вещных исков в соответствии со статьей 305 ГК РФ, то он недостаточен, чтобы ссылаться на свою добросовестность для целей статьи 302 ГК РФ, поскольку в данном случае речь может идти только об гражданском праве собственности. Права же арендатора защищаются с помощью норм обязательственного права.
Однако в юридической литературе было высказано мнение, что «возможность приобретения права от неуправомоченного лица не исчерпывается сферой права собственности»[36]. А.Л. Маковский еще на основании ГК РСФСР 1964 года говорил о возможности применения правила об ограничении виндикации к добросовестному залогодержателю, которому вещь была передана в залог неуправомоченным лицом[37]. В.А. Рахмилович считает возможным сделать этот же вывод и на основании действующего ГК РФ[38]. Однако, на наш взгляд, формулировка ст. 302 ГК РФ не дает ни оснований для такого толкования (В.А. Рахмилович сам признает, что «такое решение можно рассматривать и как выходящее за пределы буквального смысла ст. 302 ГК РФ»[39]). Однако, на наш взгляд, такое решение невозможно сделать и на основании более широкого, в частности, систематического толкования нашего гражданского законодательства, а также оно противоречит духу закона, который четко разграничивает вещно-правовые и обязательственные способы защиты. Статья 305 ГК РФ, которая распространяет вещно-правовые способы защиты на законных владельцев, говорит о виндикационном и негаторном иске, а отнюдь не о праве добросовестного приобретателя ссылаться на свою добросовестность. На наш взгляд, ГК РФ исходит из положения о том, что добросовестный приобретатель - это лицо, получившее имущество по сделке, направленной на передачу ему права собственности. Распространение же этих норм на добросовестных правоприобретателей остается на сегодняшний день вопросом теоретическим, к рассмотрению которого мы обратимся ниже в соответствующей главе.
Однако определение добросовестного приобретателя, установленное в ГК РФ. не является на сегодняшний день единственным в нашем законодательстве. Так, статья 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг»[40] от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ также содержит определение добросовестного приобретателя как «лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти ценные бумаги, если не доказано иное». Сравнивая это определение с уже рассмотренным нами определением в статье 302 ГК РФ можно установить, что в определении, данном в законе «О рынке ценных бумаг», присутствует еще одно, дополнительное условие «добросовестности» - обязанность приобретателя оплатить ценные бумаги. Подобное «дополнение» представляется весьма спорным, хотя его появление в данном законе может быть вызвано по меньшей мере двумя факторами. Во-первых, общеизвестно, что данный федеральный закон писался под значительным влиянием традиций написания англосаксонских статутных актов - эта тенденция проявилась, в частности, даже в самой структуре нашего закона: все определения, используемые в данном законе, в том числе и определение добросовестного приобретателя, вынесены в одну статью - статью 2, что является характерной чертой английских и американских статутов, В связи с этим представляется логичным, что влияние англосаксонского права сказалось и во включение в формулировку понятия «добросовестный приобретатель» элемента встречного предоставления, которое, как известно, является обязательным условием действительности большинства сделок по англосаксонскому праву. Кроме того, возможно и другое объяснение: осознавая необходимость обеспечить интересы приобретателей ценных бумаг, разработчики, таким образом, просто хотели объединить в указанном определении все имеющиеся условия применения защиты добросовестного приобретателя в виде ограничения виндикации, одним из которых является возмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, Однако такое «уточнение» понятия добросовестного приобретателя, на наш взгляд, ничем не обосновано: условие возмездности приобретения имущества, безусловно, является важным условием для обеспечения защиты добросовестного лица, однако оно никак не может повлиять на сам факт его добросовестности. Однако гораздо важнее другое последствие рассматриваемой нормы: такое объединение двух отдельных условий защиты добросовестного приобретателя в одном определении способно привести к значительным затруднениям в практическом применении этой правовой нормы. Так, факт неоплаты добросовестным покупателем ценных бумаг на момент предъявления виндикационного иска не всегда свидетельствует о безвозмездности сделки, однако исходя из буквы указанной нормы, такому лицу в защите следует отказать на основании того, что им не была произведена оплата предмета договора - ценных бумаг, не принимая в расчет правовую структуру купли-продажи как договора по определению возмездного. На наш взгляд, такая формулировка не соответствует понятию, заложенному в ГК РФ; следует также заметить, что данный федеральный закон не устанавливает никаких других специальных норм в отношении добросовестного приобретателя: еще раз данный термин употребляется в законе по поводу невозможности отказа внесения записи в реестр й отношении добросовестного приобретателя (ст.8). Таким образом, данная формулировка, поскольку она ухудшает положение добросовестного приобретателя и не соответствует конструкции ГК РФ не должна применяться при решении споров, затрагивающих интересы добросовестного приобретателя ценных бумаг.