реально обладать своим имуществом;
извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п.2 ст.1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.
Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.
Требование ч.1 ст.30 ЖК РФ, об использовании жилья по назначению содержится в ч.1 ст.17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст.288 ГК РФ). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст.293 ГК РФ).
Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их - противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст.17 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ).
Частью 2 ст.17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются:
соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических;
требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.
Согласно ст.17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст.288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п.3 ст.288 ГК РФ).
Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст.293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст.293, 235 ГК РФ).
В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл.34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п.2 ст.671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо - арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.
Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой, обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст.22 - 24 ЖК РФ).
Помимо прав ст.30 ЖК РФ, наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги[10].
Часть 4 ст.30 ЖК РФ, устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями[11];
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме[12].
Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.
Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях:
нарушения прав и интересов соседей;
бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше.
Согласно ст.29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст.7.21).
Согласно ст.7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае - жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл.59).
Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст.167, 168 УК РФ).
Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем, которое может возникнуть как на основании самостоятельного вещного права на жилое помещение, так и на основании производного, т.е. основанного на праве пользования чужим жилым помещением.
К числу производных прав на жилое помещение относятся права членов семьи собственника жилого помещения.
Институт права пользования чужим жилым помещением знаком еще со времен существования Римской империи. Как отмечает И.А. Емелькина, "право пользования помещением членом семьи собственника этого жилого помещения по правовой природе близко правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву"[13]. Среди личных сервитутов наряду с такими, как узус и узуфрукт, римское право выделяло хабитацио. Хабитацио было правом пожизненного обитания в чужом жилом помещении или его части. Русскому праву был известен еще один личный сервитут - право пожизненного жительства в доме или имении, предоставленном определенному лицу. В ГК РФ сервитуту посвящено небольшое количество статей (ст.216, 274 - 277). В основном нормы Кодекса регулируют сервитутные права на землю. Но исходя из смысла п.1 ст.274 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Следовательно, возможно установление сервитута и на жилое помещение.
В юридической литературе вопрос о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения является дискуссионным. Е.А. Суханов[14] и С.М. Корнеев[15] относят исследуемые правоотношения к правоотношениям вещного типа. Ю.К. Толстой[16], несмотря на то что отношения пользования жилым помещением относит к обязательственным, жилищные права некоторых пользователей, в том числе и членов семьи собственника жилого помещения, считает вещными.
Г.Л. Гонашвили относит права членов семьи собственника жилого помещения к "обязательственным правам арендного типа"[17].
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский обосновывают возможность существования обязательственных правоотношений с вещно-правовыми элементами[18].
Е.М. Денисевич, рассуждая о юридической природе права пользования граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения, и о соотношении вещных и обязательственных начал в данном праве, говорит о личном сервитуте договорного типа[19].
В пользу вещной природы исследуемого права говорит следующее:
нормы о правах членов семьи собственника жилого помещения размещены в главе 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилое помещение;
в ЖК РФ правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст.31, которая также расположена в разделе II, посвященном праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение;
абсолютная защита права пользования членов семьи собственника от всяких посягательств любых лиц, в том числе и от самого собственника жилого помещения, т.е. члены семьи собственника могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от неограниченного круга лиц, что характерно для абсолютных прав.