Исходя из того, что жилые помещения относятся к непотребляемым вещам, учитывая их особое целевое назначение, ГК требует от собственника рачительного отношения к этому имуществу. Собственник, допускающий нарушение жилого помещения, может быть принудительно лишен права собственности на жилье. Орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о назначении соразмерного срока для ремонта помещения. Если же ремонт без уважительных причин не производится, может быть принято судебное решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293). Возможность применения такой санкции вполне соответствует установленным ГК (п. 2 ст. 235) гарантиям недопустимости принудительного изъятия у собственника имущества иначе как по основаниям, предусмотренным законом. Кроме того, новое гражданское законодательство отказалось от конфискационной меры за нерачительное отношение к жилью (по ГК РСФСР 1964 г. бесхозяйственно содержимый жилой дом подлежал безвозмездной передаче в фонд местного Совета).
Законодательно не урегулирован вопрос о судьбе собственника жилого помещения, проданного с публичных торгов. Члены его семьи в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК не теряют права пользования жилым помещением в связи с переходом права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу. Очевидно, что с новым собственником данные лица должны заключить договор найма, вероятнее всего коммерческого. Может ли остаться в этой квартире бывший собственник или он подлежит выселению? Прямого ответа на этот вопрос законодательство не дает. Скорее всего, он может разделить судьбу членов своей семьи, став сонанимателем. Если же, изменив правовой статус, бывший собственник и члены его семьи не прекратят бесхозяйственного отношения к жилому помещению, они могут быть выселены в соответствии с нормами Жилищного кодекса, если заключен договор социального найма, или Гражданского кодекса, если заключен договор коммерческого найма. Однако длительность судебной процедуры выселения оставляет под большим вопросом сохранность жилого помещения. Да и вообще маловероятна реализация такого помещения с публичных торгов. В нынешних условиях у муниципальных образований, как правило, нет средств для приобретения жилья, требующего ремонта. Также и в частную собственность нерационально покупать жилые помещения, где проживают пользователи, выселение которых затруднительно, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то практически и невозможно. Таким образом, ст. 293 ГК не будет широко востребована.
Правомочие пользования жилого помещения его собственником должно быть скорректировано таким образом, чтобы не создавались помехи в реализации аналогичных прав других граждан, особенно это касается собственников квартир в многоквартирных жилых домах, где необходимо соблюдать тишину, не допускать загрязнения и захламления общих помещений дома.
Вообще праву собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме как новому явлению, порожденному приватизацией, ГК посвятил ряд статей. Собственник квартиры в таком доме является одновременно владельцем доли в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Однако такое право долевой собственности не вполне вписывается в конструкцию общей долевой собственности, где каждый из сособственников, независимо от других, может распорядиться своей долей. В п. 2 ст. 290 ГК предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Здесь ограничения в реализации права собственности вполне разумны, поскольку сама долевая собственность на общее имущество дома производна от права собственности на квартиру, а в натуре одно с другим неразрывно связано.
Определенные ограничения установлены и в отношении распоряжения жилыми помещениями. Они касаются свободы в решении собственником судьбы жилья путем продажи, мены, дарения, составления завещания.
ГЛАВА 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ
ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН.
2.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ.
Вступивший в действие 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусматривает три формы реализации конституционного права граждан на жилище. Речь идет о пользовании жилыми помещениями на праве собственности, на условиях договора социального найма и на условиях членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. В настоящее время наибольшее распространение в жилищной сфере получили отношения собственности. Рассмотрим, как они регламентируются гражданским и жилищным законодательством. Статьи 15, 16 ЖК РФ дают определение жилого помещения. Таковым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Действующее законодательство не содержит ограничений количества и размеров жилых помещений, которые могут принадлежать гражданам и юридическим лицам (за исключением случаев, предусмотренных ст. 213 ГК РФ — ограничений гражданских прав в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Закон устанавливает пределы осуществления права собственности в отношении жилого помещения — в соответствии с назначением последнего. Собственник может использовать его для проживания сам, единолично или вместе с членами своей семьи, или же передавать его в пользование иным физическим и юридическим лицам на основании договора (ст. 288 Гражданского Кодекса РФ, далее ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ). [7]Допускается использование жилого помещения для занятия профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающими в нем на законных основаниях лицами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и если при этом соблюдаются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилом помещении промышленных производств, учреждений, организаций запрещено законом (ст. 17 ЖК РФ). Если жилое помещение используется не по назначению, нарушитель подвергается административному наказанию: предупреждению или штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных этой статьей, от имени органов государственной жилищной инспекции вправе главный государственный жилищный инспектор РФ и его заместители, государственные жилищные инспекторы РФ, руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ и их заместители (ст. 23.55 КоАП). Назначение жилого помещения может быть изменено только после перевода такого помещения в нежилой фонд в соответствии с гл. 3 ЖК РФ. Санкции, применяемые к собственнику, нарушающему правила пользования жилыми помещениями, могут быть и более строгими — вплоть до прекращения его права собственности на это помещение. Применять эти санкции вправе органы местного самоуправления (ст. 293 ГК РФ). Так, если собственник использует жилье не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо обращается с жильем бесхозяйственно, так что оно разрушается, орган местного самоуправления может призвать его к порядку, а при необходимости — потребовать произвести в приемлемый срок ремонт помещения. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать закон, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В указанных пределах собственник наделен самыми широкими полномочиями владения, пользования и распоряжения жилым помещением; ограничить его вправе только законодатель или суд. Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, правомочия владения и пользования в отношении того же помещения могут осуществлять и иные лица. На пример члены семьи собственника, отказополучатели, граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора (пожизненного содержания с иждивением, коммерческого найма, безвозмездного пользования) и др.
2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ
СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ
ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ.
[8]К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.