Некоторые из перечисленных признаков не могут претендовать на роль общих для всех без исключения вещных прав. Так, бессрочный характер присущ лишь праву собственности. Наряду с этим не нее указанные признаки могут быть отнесены только к вещным правам. Например, вещи могут быть объектом не только вещных, но и обязательственных прав. В то же время объекты вещных прав не всегда сводятся к вещи. Сомнения вызывает и такой признак, как преимущественное удовлетворение вещно-правовых требований.
Суть первого из указанных признаков сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Иными словами, право следует за вещью. Отсюда и обозначение этого признака: право следования. Так, залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу (ст. 353 ГК).
Другой признак, получивший закрепление в законе, состоит в том, что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК[17][18].
Классификация ограниченных вещных прав
Можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав:
1) права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты. а также права пожизненною наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
2) права по использованию чужих жилых помещений (право пользовании жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа):
3) «обеспечительные» права — залог (включая залог недвижимости — ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);
4) права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйственное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых являются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреждений[19].
Под сервитутом (от лат. servitus — служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены ст. 216 ГК к числу ограниченных вещных прав. Содержание сервитутов раскрывается в ст. 274 — 211 1. 17 ГК, из чего может быть сделан вывод, будто гражданское законодательство признает лишь земельные сервитуты. Однако сервитуты могут быть приурочены не только к земельному участку или иной недвижимости, но и к лицу, т.е. сервитуты могут быть и хмельными, и личными. Так, наследственное право предусматривает такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в чужом доме, который может быть установлен в силу завещательного отказа (легата).
Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим субъектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, Которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать и вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения[20].
Что же касается положений действующего гражданского законодательства о сервитутах, то они таковы. Собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка (соседних участков) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Земельный участок, собственник которого вправе требован, предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут, — служащим.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В то же время обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения — судом. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на не движимость (ст. 131 ГК).
Пункт 1 ст. 275 ГК в соответствии с п. 3 ст. 216 ГК закрепляет в отношении сервитута право следования; сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Наконец, ст. 277 ГК предусматривает обременение сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такие обременения налагаются применительно к правилам, установленным ст. 274—276 ГК для земельных сервитутов. Иногда их называют публичными[21].
2.2.2 Ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков
Наряду с сервитутами закон устанавливает также ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК; ст. 21 ЗК), а также право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица (ст. 268 ГК; ст. 20 ЗК).
Правда, нормы Земельного кодекса не допускают появление таких ограниченных вещных прав после 30 октября 2001 г. (времени введения его в действие), но сохраняют те из них, которые возникли до этого момента. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки теперь могут предоставляться лишь государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).
Как право пожизненного наследуемого владения, так иправо постоянного (бессрочного) пользования могли возникать только в отношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной (публичной), но не в частной собственности (поскольку частная собственность на землю в то время почти отсутствовала). Этим они принципиально отличаются от своих исторических аналогов. Основанием их возникновения служит акт органа публичной власти[22].
По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении такого участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости («право застройки»). При этом именно пользователь, а не собственник земельного участка, становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК), ибо в условиях господства государственной собственности на землю не может действовать классический принцип superficiessolocedit («строение следует за землей», т.е. всегда принадлежит собственнику земельного участка).
Право застройки чужого земельного участка (аналог римского суперфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика. В таком виде право застройки существовало у нас в условиях наличия исключительной собственности государства на землю до 1948 г. (ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г.).
Традиционно же суперфиций определяет также и содержание прав застройщика на возведенный им на чужом земельном участке объект недвижимости, поскольку в обычном правопорядке застройщик лишен возможности стать собственником в силу действия принципа superficiessolocedit. В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в нашем законодательстве отсутствует, составляя лишь правомочие некоторых других вещных прав, а иногда даже отождествляется со «строительным сервитутом» (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса). В будущем однако возможно и его самостоятельное развитие в связи с развитием оборота земельных участков[23].
Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности также известного еще римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении се субстанции. Во-первых, речь идет о правах членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренных ст. 292 ГК. За данными гражданами закон признает «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье к другому лицу (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (см. п. 2 ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).