1) если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности;
2) с согласия участника долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Запрет на выдел доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в законодательстве встречается редко, поскольку право требовать выдела доли, то есть замены права собственности на единый общий объект, ограниченного правами других сособственников, единоличным правом собственности на часть этого объекта является одним из основных элементов принадлежащего участнику правомочия распоряжения общим имуществом. В качестве примера такого запрета можно привести невозможность выдела доли из общего имущества в многоквартирном доме. Данное ограничение обусловлено тем, что указанное имущество предназначено для обслуживания жилых помещений дома, право собственности на него носит зависимый характер и, соответственно, распоряжение этим имуществом (в том числе в форме выдела доли) не может осуществляться отдельно от распоряжения квартирами[76].
Под несоразмерным ущербом общему имуществу судебная практика, как следует из пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», понимает такие последствия выдела доли в натуре, как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т. п. Применительно к такому виду общего имущества, как жилые дома и квартиры, несоразмерный ущерб может заключаться в существенном ухудшении технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление в счет доли помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. В каждом случае должен быть исследован вопрос о возможности выдела части общего имущества и проведена экспертиза специалистами по градостроительству и архитектуре для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, обо всех допустимых вариантах выдела помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование[77].
В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Такой подход обусловлен тем, что право участника долевой собственности на вещь является именно правом собственности, а по общему правилу право собственности прекращается только по воле собственника (ст. 235 ГК РФ). Однако закон предусматривает и возможность принудительного изъятия имущества у собственника (пункт 2 ст. 235 ГК РФ), и один из случаев прекращения права собственности помимо воли собственника установлен пунктом 4 ст. 252 ГК РФ: суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Очевидно, что незначительность доли является оценочным критерием. При решении вопроса о том, является доля незначительной, целесообразно исходить из того, имеется ли реальная возможность выделить сособственнику жилое помещение, хотя бы приблизительно соразмерное его доле в праве собственности.
Невозможность реального выдела доли целесообразно рассматривать как невозможность выдела доли без несоразмерного ущерба общему имуществу, поскольку несоразмерность ущерба в любом случае исключает получение собственником части имущества в натуре. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.). В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Судебная практика исходит из того, что выплата компенсации без согласия сособственника допускается лишь при наличии всех вышеназванных обстоятельств. Так, в определении № 24Вп98-6 указывается, что в соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его долрг в натуре допускается с его согласия, кроме случаев, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Положения этой нормы не приняты во внимание судом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долю несовершеннолетней М. в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской[78].
В соответствии с пунктом 3 ст. 252 ГК РФ денежная компенсация взамен выдела доли в натуре может быть выплачен выделяющемуся сособственнику. Понятие «выделяющийся coбственник» определяется в правовой литературе по-разному. Так, Г.П. Батуров считает, что «выделяющимся сособственником» может быть признан лишь тот, кто заявил требование о выходе из отношений общей собственности. Это существенный признак, ибо сособственник, не претендующий на прекращение общей собственности, не может быть принудительно выделен путем выплаты ему соответствующей компенсации[79]. Иную позицию по данному вопросу занимает В.Ф. Маслов. По его мнению, «выделяющимся сособственником» является не тот, кто заявил требование о выделе, а тот, кто в меньшей степени нуждается в личном использовании спорного домовладения. С точки зрения защиты субъективного права собственности более обоснованной является точка зрения Г.П. Батурова, поскольку принудительное прекращение права собственности на вещь возможно лишь в исключительных случаях. Однако, как указывалось выше, пункт 4 ст. 252 ГК РФ как раз предусматривает такую возможность. Следует отметить, что в данном пункте не используется понятие «выделяющийся сособственник», а говорится просто о собственнике. Таким образом, следует признать, что выделяющимся собственником является тот участник долевой собственности, который заявил требование о выделе доли, однако выплата компенсации взамен выдела части имущества в натуре при наличии предусмотренных законом оснований может быть осуществлена не только выделяющемуся, но и другому сособственнику.
Поскольку судебная практика чаще всего сталкивается с разделом или выделом жилых помещений, в её рамках выработан ряд положений, которые применяются судами при разрешении соответствующих споров. В частности, в судебных актах определены следующие критерии, которыми надлежит руководствоваться при разделе и выделе жилых помещений в натуре:
1. Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Данное положение позднее было конкретизировано применительно к выделу доли в приватизированной квартире. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует отметить, что проблемы, связанные с осуществлением права долевой собственности на квартиры, впервые были обозначены в теории, законодательстве и судебной практике применительно к приватизированным квартирам. Это вполне объяснимо, поскольку, как правило, именно приватизация первоначально являлась основанием возникновения права частной собственности граждан на квартиры. Однако правовой режим объекта не зависит от способа приобретения прав на него, поэтому проблемы осуществления права долевой собственности должны решаться единообразно как для приватизированных, так и для прочих квартир.