Подход, изложенный в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», применяется и при рассмотрении конкретных дел. Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ отменено решение о разделе трехкомнатной квартиры на два жилых помещения, «поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа». По мнению О. Бережной, данная практика по существу является правильной, поскольку закон предусматривает частичного выделения доли в натуре, и в результате выдела доли лицо, заявившее такое требование, полностью выходит из категории сособственников[80]. Но отсутствие в ГК прямого указания на то, что участник долевой собственности вправе требовать выдела части имущества меньшей, чем причитается ему в соответствии с размером его доли, оставаясь сособственником оставшейся части имущества, вовсе не означает, что такой вариант является незаконным. В соответствии с пунктом 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поэтому, на наш взгляд, пет оснований ограничивать права собственника при выделе доли. Если следовать указанному выше правилу, выдел доли в натуре окажется практически неосуществимым, поскольку в одной квартире или в одном доме, как правило, имеется, лишь одна кухня и один санитарный узел. Однако такой подход представляется необоснованным как с технической, так и с правовой точки зрения. По мнению специалистов Российского федерального центра судебной экспертизы Л. Бутырина и С. Лаврененко, единственным объективным условием, которому должны соответствовать выделяемые собственнику помещения, является возможность постоянного проживания в них[81]. Как справедливо указывает П.В. Крашенинников, это означает, что комната в коммунальной квартире рассматривается как самостоятельный объект гражданского оборота[82]. Соответствующие изменения в настоящее время внесены в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку отдельная комната может являться самостоятельным объектом права собственности и способна хотя бы в минимальной степени удовлетворять жилищные потребности граждан, допустимость выдела доли без подсобных помещений представляется обоснованной как с юридической, так и с практической точки зрения. Таким образом, по нашему мнению, целесообразно признать возможным выдел собственнику части общего дома или квартиры в виде изолированной комнаты с выходом в общий коридор. При этом подсобные помещения - кухня, коридор, санузел — остаются в общей долевой собственности. Складывающаяся в настоящее время судебная практика идет именно по такому пути.
2. Выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу не только определенной изолированной части жилого дома, но и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле. В данном случае речь идет о разделе не только жилого дома как строения, представляющего собой сложную, составную вещь, но и домовладения как совокупности строений, которая расположена на одном и том, же земельном участке и за счет которой собственник удовлетворяет разные по своему характеру и значению самостоятельные потребности[83]. К числу служебных хозяйственных построек, не входящих в состав жилого дома, относятся, в частности, гаражи, теплицы, погреба и другие строения и сооружения, которые имеют хозяйственное назначение.
3. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть, дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников. В обоих указанных случаях выдел части помещения, соразмерной доле сособственника, сопровождается совершением сделки, аналогичной сделке, так называемой купли-продажи части доли, то есть перераспределения объемов благ, получаемых от использования имущества, между участниками долевой собственности. Суд одновременно выносит решение о таком перераспределении с выплатой соответствующей компенсации и о выделе сособственнику части имущества в соответствии с изменившимся размером его доли.
Особый порядок выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». О своем намерении требовать выдела доли участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных законом. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Указанная процедура значительно упрощает осуществление сособственником принадлежащего ему права на выдел доли.
Таким образом, осуществление участниками долевой собственности правомочия распоряжения отличается существенными особенностями, обусловленными тем, что принадлежащее им право собственности ограничено правами других собственников.
Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы. К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, и вследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т.п. Данная группа оснований является типичной, поэтому не представляет особого интереса для нашей работы. Вторая группа оснований включает в себя такие специфические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности[84].
Поскольку отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становится понятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).
С точки зрения изложения материала представляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения права общей долевой собственности, как выдел.
Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.
Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.
При рассмотрении судом требования одного из сособственников необходимо учитывать, что "выдел доли в натуре - это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собственности на выделенную часть вещи"[85]. Вместе с тем реализация данного способа в настоящее время представляется маловероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику[86].
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[87] от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.
Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости.
Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.