Нам представляется, что по смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен возможности в случае уклонения должника от выполнения ранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием о купле - продаже доли. Таким образом, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника - сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основанием для возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.
Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способы выдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при разделе общего имущества.
Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.
Сложившаяся практика указывает на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.
Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними.
Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.
Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.
Нельзя не обратить внимания на то, что такое решение вопроса означает фактически принуждение остающегося сособственника к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанность и размер выплаты устанавливаются судом исходя из действительной стоимости имущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можно говорить о принудительном "наделении" собственностью, что не всегда может приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества.
Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требования выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решение законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым оградить себя от появления такой ситуации.
На основании проведенного исследования права общей долевой собственности можно сделать следующие теоретические выводы:
Право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, закрепляющих одновременную принадлежность одного материального блага нескольким имущественно и организационно самостоятельным лицам, а право общей собственности как особое субъективное право, принадлежащее всем сособственникам сообща, не существует. Правоотношение общей собственности следует рассматривать как сложное абсолютное правоотношение с множественностью управомоченных субъектов, в котором каждый сособственник обладает правом собственности на общее имущество и одновременно несет обязанность воздерживаться от нарушения прав других сособственников на указанное имущество.
Долю в праве собственности следует определить как гражданско - правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других собственников. Размер доли характеризует соотношение между общим объемом материальных благ, получаемых от использования вещи, и той частью материальных благ, на которую вправе претендовать отдельный сособственник, а также общим объемом расходов на содержание имущества и бременем, возлагаемым на отдельного сособственника. В отличие от прав участника общей собственности на общее имущество, которые носят вещный характер, размер долей может составлять сферу договора и изменяться по соглашению сособственников в период существования общей долевой собственности. Объект гражданских прав, обозначенный как «доля в праве собственности», является по своей правовой природе не вещью, а имущественным правом, поэтому доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору не с момента ее передачи, а с момента заключения договора. Распоряжение долей в праве собственности есть одновременно опосредованный акт распоряжения общим имуществом, осуществляемый отдельным сособственником самостоятельно.
Принадлежность вещи одновременно нескольким сособственникам порождает целостную систему правоотношений, центральное место в которой занимает правоотношение общей долевой собственности. В указанную систему входят также относительные правоотношения между собственниками, которые тесно связаны с правоотношением общей долевой собственности и возникают исключительно в целях реализации сособственником принадлежащего ему права собственности на общее имущество.
1. С учетом особенностей распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме изложить ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:
«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Если иное не предусмотрено федеральным законом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долго, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».
2. Пункт 1 ст. 247 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом», а пункт 2 ст. 247 ГК РФ дополнить абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества».
3. Предлагается следующие изменения в ст. 250 ГК РФ:
1) абзац второй пункта 1 изложить в следующей редакции: «Продажа доли с публичных торгов осуществляется после соблюдения продавцом правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам. Если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не применяется»;
2) изложить пункт 3 в следующей редакции: «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя при условии предварительной оплаты стоимости доли и иных платежей, предусмотренных законодательством».
3) исключить пункт 5, предусматривающий применение правил о преимущественном праве покупки при отчуждении доли по договору мены.
4. Пункт 2 ст. 251 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».
5. Дополнить главу 16 ГК РФ «Общая собственность» статьей следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством», а также статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего содержания: «Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме, предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим имуществом, доля в праве на которое является предметом сделки».
6.Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...» использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как ГК говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».