Следует отметить, что Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...»[34] использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как Гражданский кодекс говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. О регистрации именно доли в праве собственности говорится и в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».
Доля в праве собственности представляет собой специфический объект гражданского оборота. С одной стороны, при ее отчуждении не может быть осуществлена фактическая передача вещи приобретателю, поскольку приобретение доли в праве собственности не означает исключительного господства над объектом. С другой стороны, доля в праве собственности обозначает вещное право (право собственности), поэтому сделки с ней не могут совершаться в соответствии с нормами о цессии. Наиболее правильным представляется отчуждение доли по правилам, регулирующим переход прав на вещи, с изъятиями, обусловленными нематериальным характером данного объекта. Именно такой вариант предусмотрен главой 16 «Общая собственность» ГК РФ. Пункт 2 ст. 246, регламентируя отчуждение доли, говорит о различных сделках (продаже, дарении, залоге, завещании), а не об уступке прав. В то же время ст. 251, определяя момент перехода доли к приобретателю, предусматривает специальную норму по сравнению с общими правилами об обороте вещей[35].
Некоторые сделки с долями требуют отдельного рассмотрения в связи с их сложной правовой природой. В частности, весьма распространенным основанием возникновения общей собственности является отчуждение доли в праве на предмет, который ранее находился в собственности одного лица. Может сложиться представление, что собственник в этом случае делит принадлежащее ему право собственности на части, и отчуждает эти части (доли) другим лицам. На самом деле в данном случае имеет место, как отмечала М.В. Зимелева, «особая вещно-правовая сделка»[36], в результате которой собственник ограничивает свое право собственности в пользу другого лица и передает этому лицу право собственности на общую вещь, ограниченное в своем осуществлении. В случае приобретения доли в праве на объект, ранее принадлежавший одному лицу, не происходит ни деления права собственности, ни прекращения первоначального права собственности. Возникает правоотношение общей долевой собственности, управомоченными субъектами которого становятся обе стороны по сделке.
Аналогичным образом следует рассматривать и передачу лицом индивидуально определенной вещи в общую долевую собственность, например, по договору простого товарищества. В этом случае, по мнению А.В. Казаковой, следует говорить о прекращении права первоначального собственника вещи вследствие отчуждения им этой вещи и поступления ее в общую долевую собственность товарищей[37]. Однако, сам термин «отчуждение» предполагает, что вещь в этом случае становится для сособственника «чужой», а не «своей». По нашему мнению, у лица сохраняется право собственности на имущество, переданное им в качестве вклада по договору простого товарищества, но это право ограничивается правами других товарищей. В рассматриваемом случае возникновение общей долевой собственности на имущество, переданное в качестве вклада в простое товарищество, предусмотрено ГК РФ. Таким образом, право собственности на индивидуально определенную вещь, переданную в общую долевую собственность по договору о совместной деятельности, не прекращается, а лишь стесняется в своем осуществлении, превращаясь в право собственности, ограниченное аналогичными правами других сособственников. В то же время право собственности товарища распространяется не только на вещь, ранее находившуюся в его индивидуальной собственности, но на все общее имущество, находящееся в долевой собственности товарищей, как на единый объект. Таким образом, право собственности участника договора о совместной деятельности ограничивается, но объект данного права увеличивается.
Особый случай представляют собой и сделки по отчуждению собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой[38]. Как уже говорилось выше, субъективное право, обозначаемые долей в праве собственности, не делится на части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э. Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным правом покупки[39]. Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.
Следует отметить, что преимущественное право покупки не может применяться и в случае отчуждения доли по договору ренты, причем указанное правило должно действовать даже в тех случаях, когда к указанным отношениям применяются правила о договоре купли-продажи. Хотя указанный договор и является возмездным, лично-доверительный элемент в нем имеет важное значение, поскольку покупатель становится обязанным перед продавцом на весьма длительный срок.
При наследовании как по закону, так и по завещанию, а также при отчуждении доли в безвозмездном порядке по договору дарения преимущественное право покупки не применяется. В данном случае лично-доверительный характер указанных сделок имеет приоритетное значение по сравнению с относительными правоотношениями, связывающими участников общей долевой собственности.
Кроме того, закон предусматривает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов. При этом указывается, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из приведенного положения вытекает, что для продажи доли с публичных торгов во всех случаях, кроме прямо предусмотренных законодательством, требуется согласие всех сособственников. Данная норма необоснованно ограничивает права сособственника по сравнению с общими правилами продажи доли, поскольку преимущественное право покупки, безусловно, в меньшей степени стесняет продавца доли, чем необходимость получения согласия всех сособственников. Отсылка к части 2 ст. 255 ГК РФ не вполне корректна, так как продажа доли с публичных торгов предусмотрена частью 3, а не частью 2 указанной статьи. В целом ст. 255 ГК РФ регламентирует порядок обращения взыскания на долю в праве собственности. Данная процедура включается себя следующие этапы:
1) предъявление кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания;
2) если выдел доли невозможен либо против этого возражают другие участники общей собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли другим сособственникам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных средств в счет погашения долга;
3) в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.
По нашему мнению, при обращении взыскания на долю в праве собственности целесообразно сначала предоставить другим сособственникам право приобрести долю по ее рыночной стоимости в порядке, предусмотренном для осуществления преимущественного права покупки. Затем, если сособственники не воспользовались правом приобретения доли, кредитору предоставляется по его выбору право требовать выдела части общего имущества, соразмерной доле должника (в том числе, при отсутствии согласия с ©собственников, в судебном порядке) или обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. При этом начальная цена торгов не должна быть ниже цены, по которой сособственникам предлагалось приобрести долю. Такая конструкция в большей степени учитывала бы законные интересы, как сособственников, так и кредитора.
Представляется целесообразным установить, что продажа доли с публичных торгов во всех случаях возможна лишь после соблюдения правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам, однако, если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не действует.