В правовой литературе нет однозначного мнения относительно правовой природы прав сособственника на предоставленные ему в пользование помещения. Высказывается точка зрения, согласно которой сособственник приобретает вещное право на выделенную ему часть имущества, поскольку договор об определении порядка владения и пользования сохраняет силу и для лица, приобретающего долю. Однако такое самостоятельное вещное право, как право собственника владеть и пользоваться частью общей вещи, законом не предусмотрено. Как отмечает Е.А. Суханов, создание вещных прав в результате соглашения участников имущественного оборота невозможно[65]. Тот факт, что у сособственника не возникает самостоятельное вещное право на часть общей вещи, косвенно подтверждается отсутствием в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений, предусматривающих государственную регистрацию такого права. По нашему мнению, часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между собственниками.
С вопросом о природе прав владения и пользования частью общего имущества тесно связана проблема возможности сдачи сособственником внаем или в аренду предоставленных ему во владение и пользование помещений. Так, по мнению В.Ф. Маслова, В.А. Фогеля, собственник вправе сдавать предоставленные ему во владение и пользование, жилые помещения внаем без согласия других сособственников[66]. Несколько иную позицию занимал Т.П. Батуров. Отмечая, что сдача имущества внаем относится к распорядительным сделкам, он указывает на то, что наймодатель один из участников общей собственности, прежде чем сдать помещение внаем, должен испросить на это согласие остальных сособственников. Однако, замечает он, в жизни этого никто не делает[67]. В настоящее время судебная практика идет по пути призрения недействительными сделок, связанных со сдачей внаем или в аренду помещений, предоставленных сособственнику во владение и пользование, без согласия других сособственников. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2008 года по делу № А55-3933/08 подтверждена ничтожность сделки по передаче в аренду крыши здания, выделенной в пользование части собственников, без согласования с остальными собственниками[68]. Указанный подход представляется обоснованным, поскольку предоставление помещения во владение и пользование участнику не означает, что он приобретает и право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом, а заключение договора найма является одним из способов распоряжения[69].
Таким образом, в результате исследования особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения и пользования мы можем сделать следующие выводы:
1. Соглашение со собственников о порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли независимо от формы такого соглашения.
2. Допускается передача в пользование различным участникам долевой собственности смежных комнат в квартире. Пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.
3. Часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между сособственниками.
Согласно общему правилу, предусмотренному пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Однако закон предусматривает возможность совершения сособственником самостоятельных действий по распоряжению общим имуществом. Во-первых, как отмечалось выше, распоряжение долей в праве собственности одновременно является одним из способов распоряжения общим имуществом, поскольку, отчуждая свою долю, собственник тем самым изменяет состав лиц, которым это имущество принадлежит на праве собственности. Во-вторых, участник долевой собственности согласно пункту 2 ст. 252 ГК РФ вправе потребовать выдела из общего имущества части этого имущества, пропорциональной принадлежащей ему доле (выдела доли). Выдел доли сособственнику может быть осуществлен по соглашению с другими сособственниками, однако в случае не достижения согласия участник вправе в судебном порядке требовать выделить ему долю из общего имущества в натуре (пункт 3 ст. 252 ГК РФ). В последнем случае изменяется как состав лиц, которым принадлежит это имущество, так и состояние общей вещи, поскольку часть имущества выходит из-под режима общей долевой собственности и становится объектом индивидуального права собственности. Следовательно, воспользовавшись своим правом требовать выдела доли в судебном порядке, участник долевой собственности тем самым осуществляет самостоятельные действия по распоряжению общим имуществом.
Все способы распоряжения общим имуществом можно разделить на три группы:
1) способы влекущие изменение состояния объекта общей собственности;
2) способы, влекущие изменение принадлежности общего имущества;
3) способы, влекущие изменение, как состояния, так и принадлежности общего объекта.
К первой группе относится переоборудование общего имущества: надстройка, пристройка, перестройка жилого дома или квартиры, подведение систем газоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения, канализации, производство иных неотделимых улучшений общего имущества. Закон прямо не предусматривает необходимость согласования сособственником указанных действий с другими участниками долевой собственности, однако, поскольку переоборудование общего объекта влечет существенное изменение его состояния, то есть представляет собой один из вариантов распоряжения вещью, обязательность получения согласия всех собственников вытекает из пункта 1 ст. 246 ГК РФ. Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательством, требуется также предварительное получение разрешения от органов местного самоуправления, пожарной безопасности и т.п. Только при соблюдении указанных правил действия отдельного сособственника по осуществлению переоборудования общего имущества являются законными.
В соответствии с пунктом 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Ранее в соответствии со ст. 125 ГК РСФСР изменение долей собственников в связи с переоборудованием долга производилось лишь в том случае, если в результате такого переоборудования увеличивалась полезная площадь дома. Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4. В судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ была подтверждена законность и обоснованность решений нижестоящих судов по следующему делу. Щ. принадлежала на праве личной собственности половина дома, В. и X. - по 1/4 каждому. Щ. обратилась в суд с иском к В. и X. о признании права собственности на 3/4 дома, ссылаясь на то, что она произвела капитальный ремонт дома, значительно увеличивший его стоимость. Московский областной суд в удовлетворении требований Щ. отказал, поскольку сам по себе капитальный ремонт дома, вызвавший увеличение его стоимости на 21,5 %, без последствий, указанных в ст. 125 ГК РФ, не может повлечь изменение доли в праве общей собственности на дом[70]. В настоящее время пункт 3 ст. 245 ГК РФ предусматривает право собственника, который произвел неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением установленного порядка (включая получение согласия остальных участников), требовать увеличения своей доли независимо от того, увеличилась ли в результате этих действий полезная площадь соответствующего помещения или только его стоимость.
В то же время представляется целесообразным разграничивать действия сособственников по переоборудованию жилого помещения и осуществление капитального ремонта. В первом случае, как указывалось выше, необходимо получение согласия всех участников общей собственности. Во втором же случае сособственник заполняет свою обязанность по содержанию и сохранению имущества, следовательно, для совершения таких действий согласование не требуется, поскольку закон предусматривает осуществление по соглашению правомочий собственников, но не их обязанностей. При ином подходе не удастся избежать возникновения ситуаций, влекущих нарушение прав и законных интересов отдельных сособственников, как, например, в следующем случае. Домовладение принадлежит на праве общей долевой собственности Янкиной, Агееву и Митрофановой. Домодедовская районная администрация дала Янкиной разрешение произвести капитально-восстановительный ремонт её части дома. Однако в связи с возражениями других собственников Янкина вынуждена была обратиться в суд с просьбой о вынесении решения, обязывающего Агеева и Митрофанову не чинить ей препятствий в производстве капитально-восстановительных работ. Московский областной суд Янкиной в иске отказал, сославшись на то, что исполнение работ по предусмотренному в проекте варианту является сложным и нарушает интересы ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила и передала дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Аварийное состояние и нуждаемость в срочном капитальном ремонте занимаемой Янкиной части дома сторонами и судом не оспаривается. При таких обстоятельствах решение суда об отказе Янкиной в иске делает практически невозможным ремонт аварийного дома и нарушает права истицы[71]. Таким образом, судебная практика исходит из того, что капитальный ремонт может осуществляться участником общей долевой собственности и без согласия других сособственников. В качестве критерия для разграничения действий по переоборудованию общего имущества (когда требуется согласие других сособственников) и капитального ремонта (когда такое согласие не требуется) следует использовать не технические характеристики соответствующих работ, а необходимость их осуществления для содержания и сохранения общего объекта.