В юридической литературе кондоминиум обычно определялся как одна из форм общей собственности на недвижимое имущество (жилые помещения), при которой каждый обитатель здания, состоящего из множества самостоятельных частей, имеет в собственности самостоятельную часть и долю в общей неделимой собственности (холлы, коридоры и т.д.). Первое, чем удивлял Закон о кондоминиуме в жилищном фонде, это определением понятия "кондоминиум". Закон определил кондоминиум как комплекс недвижимого имущества с особым правовым режимом. Это определение почти дословно заимствовано из не очень удачного российского закона, и оно не соответствует общепринятому значению этого слова, которое широко используется в экономике и праве различных государств. Под кондоминиумом обычно понимают не недвижимое имущество, а его правовой режим - особую форму общей собственности.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это - межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В случае если собственниками дома не выбран способ управления им, то орган местного самоуправления путем открытого конкурса проводит отбор управляющей компании.
В соответствии с положениями ст. 291 Гражданского кодекса РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользованием квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество признается некоммерческой организацией и ранее действовало в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В новый Жилищный кодекс РФ, в раздел VI включены статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ. Тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе, в связи, с чем указанный закон утратил силу с 1 марта 2005г.
По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц[105].
В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме. Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со статьей 37 ЖК РФ; такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. То есть если собственник продает свою квартиру, то к покупателю переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. При этом собственник не вправе производить выдел этой доли или ее отчуждение.
Согласно ст.248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Так ТСЖ вправе:
- осуществлять строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдавать в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме;
- В соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации[106].
Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов.
На сегодня в действующем законодательстве не решен вопрос об определении идеальной доли члена ТСЖ в праве общей собственности на вновь построенные объекты недвижимости на земельном участке, находящемся под многоквартирным домом, или доли в праве общей собственности на пристройки, надстройки. Не определена обязанность ТСЖ по определению этих долей и их последующей регистрации за каждым членом ТСЖ. Фактически, как и в ранее действовавшем законодательстве, продолжает существовать двойственная собственность на многоквартирный дом. Более того, согласно положениям гражданского законодательства ТСЖ как юридическое лицо, обладающее правоспособностью с момента осуществления постройки дополнительных объектов недвижимости, приобретает на них право собственности. Эти объекты фактически не находятся в общей долевой собственности членов ТСЖ, за счет этих объектов их доли не увеличиваются. Члены ТСЖ выступают лишь учредителями ТСЖ, да и то не все, а лишь те, которые приняли участие в его организации. Не ясно и то, в каких случаях члены ТСЖ могут определить свои идеальные доли в общем имуществе ТСЖ[107].
В целях устранения образования параллельных управляющих организаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности и противоречия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товариществасобственников жилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.
Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением в собственности жилого помещения.
В Семейном кодексе (далее СК РФ) отсутствует определение брака как конкретного юридического факта и одного из главных институтов семейного права. Как подчеркивается в современной юридической литературе, отсутствие законодательно установленного определения брака связано с тем, что брак является сложным комплексным социальным явлением, находящимся под воздействием не только правовых, но и этических, моральных норм, а также экономических законов, что ставило бы под сомнение полноту определения брака только с правовых позиций, тем более что «духовные и физические элементы брака, безусловно, не могут регулироваться правом»[108].
Брак в юридическом смысле есть соединение мужчины и женщины, освещенное общественным сознанием, т.е. получившее юридический характер. Но недостаточно смотреть на брак с одной только юридической стороны: это был бы взгляд односторонний. Брак, без сомнения, заключается по договору: им возбуждается договорное, обязательное отношение, в котором и жена и муж взаимно принимают на себя обязанности; брачный союз производит отношения и по имуществу.
С государственной регистрацией заключения брака закон связывает возникновение между супругами не только личных, но и имущественных отношений. Имущественные отношения между супругами практически все идостаточно подробно регламентированы Семейным кодексом Российской Федерации (далее - СК РФ)[109].
М.В. Антокольская, последовательно исследуя правовые теории брака как договора, как таинства и как института особого рода, приходит к выводу, что «соглашение о заключении брака по своей правовой природе не отличается от гражданского договора. В той части, в какой оно регулируется правом и порождает правовые последствия, оно является договором». При этом брак во внеправовой сфере может расцениваться вступающими в брак «как клятва перед богом или как моральное обязательство, или как чисто имущественная сделка»[110]. Данная теория корреспондирует с нормами семейного законодательства в части заключения брачного договора, регулирующего имущественное отношения супругов.
Одной из новелл Семейного кодекса РФ, введенного в действие с 1 марта 1996 г., является именно договорное правовое регулирование имущественных отношений супругов.
Ранее имущество, приобретенное супругами в период брака на общие средства, безусловно, становилось объектом общей совместной собственности. Режим нажитого в браке имущества не мог быть изменен по соглашению супругов, поскольку норма ст.20 КоБС РСФСР носила императивный характер. Теперь в законе закреплена диспозитивная норма. "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества", - гласит п.1 ст.256 ГК РФ. Семейный кодекс, развивая упомянутое положение, вводит деление режима имущества супругов на законный и договорный.
Таким образом, общее имущество супругов может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора. В первом случае режим собственности будет совместный, а во втором - долевой.