Исходя из толкования ст. 247 ГК РФ сособственники доли в ООО могут заключить соглашение о порядке реализации прав участников ООО, в том числе определить, кто из общих долевых собственников будет осуществлять правомочия по голосованию на общем собрании участников общества, либо назначить общего представителя (такая норма есть в Законе об АО). При отсутствии указанного соглашения сособственникам доли участия придется каждый раз при голосовании заключать специальное соглашение. Соглашение о порядке пользования общим имуществом является сделкой и может быть заключено в письменной форме.
Имущественные права участника ООО на часть прибыли ООО и на ликвидационный остаток реализуются исходя из принципа равенства долей сособственников, если иное не установлено соглашением между ними. В случае с наследниками или супругами участники общей собственности получают равные доли прибыли или равные части ликвидационного остатка.
В соответствии с п. ст. 290 "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме" ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- общие помещения дома,
- несущие конструкции дома,
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (см. п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Так мэрия г. Тольятти обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "ПОЛ-строй" о взыскании задолженности по арендной плате согласно договора аренды нежилого помещения № 4823/а от 01.02.2000 г., и пени за просрочку оплаты (договорная неустойка) за период с 11.02.2000 г. по 30.06.2001 г.
По договору № 4823/а от 01.02.2000 г. Комитет по управлению имуществом г. Тольятти предоставил в аренду ответчику часть нежилого помещения жилого дома (проходной подъезд N 2) по адресу: г. Тольятти, Ленинский проспект,27, общей площадью 25,7 кв. м для использования под офис предприятия по ремонту и отделке помещений сроком с 01.01.2000 г. по 31.12.2000 г.
Из материалов дела усматривается, что квартиры в указанном жилом доме находятся в собственности граждан.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Подъезд многоквартирного жилого дома является в силу указанной нормы помещением общего пользования, принадлежащим собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Доказательств наличия соглашения всех собственников на передачу в аренду части подъезда в деле не имеется.
Фактическое пользование переданным по договору помещением со стороны ответчика не имело места, поскольку под офис помещение им оборудовано не было. При таких обстоятельствах ответчик не обязан возмещать истцу и плату за фактическое пользование помещением, переданным ему по ничтожной сделке.
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ).
До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" товариществом собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:
- межквартирные лестничные клетки, лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом "О товариществах собственников жилья" пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
С 1 марта 2005 г. создание и деятельность товариществ осуществляется в соответствии с нормами гл. 13 (ст. 135-142) Жилищного кодекса РФ, правовое положение членов товарищества собственников жилья определено в гл. 14 (ст. 143-152) Жилищного кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 257 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности (без определения долей). Однако эта норма является диспозитивной: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.
Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Это означает, что соглашением между членами может быть установлен правовой режим общей долевой собственности на имущество хозяйства. Этим же соглашением должны быть установлены доли каждого из членов хозяйства.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением участников долевой собственности может приниматься во внимание вклад каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон.
Полученные плоды, произведенная продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, становятся общим имуществом, т.е. поступают в общую собственность членов хозяйства. Статья 136 ГК РФ гласит, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция и доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом или договором об использовании этого имущества. В случае использования имущества фермерского хозяйства силу договора имеет соглашение членов хозяйства. Статья 248 ГК РФ конкретизирует положение статьи 136 ГК РФ применительно к отношениям долевой собственности. Порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности характеризует следующее:
1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества (в данном случае долевую собственность);
2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно долям.
Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок.