При предъявлении иска истец обязан внести на депозит суда уплаченную покупателем сумму, сборы, пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке (мене) необходимых расходов.
В решении суда об удовлетворении иска должно быть указано о замене покупателя истцом не только в договоре купли-продажи (мены), но и в других документах, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Рассмотрим пример из судебной практики, касающийся права преимущественной покупки.
Индивидуальный предприниматель Зеленина обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Орлову и Полякову о признании недействительным договора от 10.09.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ответчиками, взамен неисполненного предварительного договора от 25.06.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и Поляковым; обязывании сторон возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы (далее - Управление).
Решением от 26.09.2008 в иске отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 названное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Зеленина просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, о заключении оспариваемого договора от 10.09.2007 между Поляковым и Орловым истцу стало известно только через несколько месяцев после состоявшейся сделки, поэтому истец не обращался с иском в суд о понуждении Полякова к заключению основного договора на основании предварительного договора от 25.06.2007; договор купли-продажи от 10.09.2007 между ответчиками заключен в период действия предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между Поляковым и Зелениной, который является основанием возникновения у его сторон определенных прав и обязанностей, в установленном порядке не прекращен и от исполнения которого стороны не отказывались.
Предприниматель Орлов в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности не постороннему лицу, а одному из участников долевой собственности право выбора покупателя принадлежит продавцу; к моменту заключения договора купли-продажи от 10.09.2007 предварительный договор был расторгнут в связи с односторонним отказом от него Полякова в соответствии с п. 5 предварительного договора; в установленный в предварительном договоре срок основной договор заключен не был; предварительный договор от 25.06.2007 и договор купли-продажи от 10.09.2007 имеют разные предметы; о наличии предварительного договора Орлову не было известно.
В судебном заседании представитель Зелениной поддержал кассационную жалобу. Предприниматель Орлов против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, предприниматель Поляков лично в суд не явился, что в соответствии со ст. 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, предприниматели Зеленина, Поляков и Орлов являются участниками общей долевой собственности на здание комбината бытового обслуживания площадью 1436,6 кв. м, с долями в размере 361/1000, 247/1000 и 392/1000 соответственно.
В июне 2007 г. Поляков направил Зелениной как участнику общей долевой собственности уведомление о намерении продать часть своей доли в праве общей долевой собственности. После получения ответа Зелениной о намерении приобрести долю они подписали предварительный договор от 25.06.2007 купли-продажи нежилого помещения-подвала: помещений №6 и №8, согласно которому договорились о заключении в срок до 01.09.2007 договора купли-продажи нежилого помещения. Во исполнение от 25.06.2007 Зеленина внесла задаток. Письмом от 30.08.2007 Поляков сообщил Зелениной о невозможности заключения основного договора в связи с отсутствием регистрационных документов на выдел подлежащих отчуждению помещений в отдельный объект недвижимости, предложил получить внесенный задаток в кассе предпринимателя или сообщить банковские реквизиты для возврата задатка.
Затем Поляков и Орлов заключили договор от 10.09.2007 купли-продажи 116/1000 доли в праве общей долевой собственности на комбинат бытового обслуживания. На основании указанного договора зарегистрирован переход к Орлову Р.В. права собственности на долю в размере 116/1000 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.
Зеленина, считая, что оспариваемая сделка в нарушение требований ст. 309, 310, 429, 452 ГК РФ заключена при наличии действующего предварительного договора от 25.06.2007 в отношении того же объекта недвижимости, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи от 10.09.2007 недействительным.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 246 названного Кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Исходя из буквального содержания п. 1 ст.250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применяются в случае продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
При таких обстоятельствах суд правомерно сделал вывод об отсутствии нарушений требований ст. 250 ГК РФ при заключении Поляковым и Орловым, являющимися участниками общей долевой собственности, договора от 10.09.2007 купли-продажи доли.
Подписание Зелениной и Поляковым предварительного договора от 25.06.2007 также правомерно не принято судом в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007.
Согласно п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Как видно из предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между истцом и Поляковым, предмет основного договора определен сторонами как конкретные нежилые помещения. Между тем на момент подписания предварительного договора Полякову принадлежала доля в размере 247/1000 в праве собственности на помещения комбината бытового обслуживания, а не часть помещений комбината в виде конкретных помещений, выдел долей участниками долевой собственности не производился.
В таком случае, как правильно указал суд апелляционной инстанции, предметом основного договора не могли служить конкретные помещения как часть помещений комбината.
Кроме того, кассационная инстанция не считает не соответствующим материалам дела и положениям статей 429, 450 ГК РФ вывод суда о прекращении предварительного договора от 25.06.2007, поскольку в указанный в нем срок основной договор заключен не был и на условиях предварительного договора не мог быть заключен по изложенным выше мотивам, а из письма Полякова от 30.08.2007 (направленного за день до истечения установленного предварительным договором срока для заключения основного договора) с учетом предложения о возврате задатка усматривается воля на отказ от заключения основного договора, а не на продление срока для его заключения.
К тому же, нарушение или ненадлежащее исполнение одной из сторон условий предварительного договора не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007, поскольку изменения вещных прав на имущество заключение предварительного договора не влечет.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными и не усматривает оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд постановил решение Арбитражного суда области от 26.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 по делу N А13-3661/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зелениной Татьяны Александровны - без удовлетворения[59].
Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы.
Плоды, упомянутые в ст. 248 ГК РФ - это любые поступления, полученные в результате использования имущества, способного размножаться, плодоносить (плоды фруктовых деревьев, приплод рабочего скота, молоко, яйцо, цветы, целебные травы, получаемые в цветниках, мед и т.д.).
Продукция - это не только промышленная продукция, но и товары народного потребления, а также полуфабрикаты, сырье, комплектующие и т.п., получаемые в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности (например, детали, изготовляемые на заводе, книги, производимые на полиграфическом оборудовании, и т.д.).