Существенным образом по сравнению с правом пожизненного наследуемого владения ограничены у субъекта права постоянного (бессрочного) пользования правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком (ст. 269,270 ГК РФ). Владение и пользование земельным участком он может осуществлять в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (зачастую эти пределы ограничены целевым назначением земельного участка). Однако постройки, правомерно возведенные на участке пользователем, становятся его собственностью. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, также очень ограничено — закон предоставляет пользователю право сдавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, п. 4 ст. 20 ЗК РФ запрещает указанным лицам любым образом распоряжаться такими участками.
Прекращается право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае смерти гражданина, которому был предоставлен земельный участок (поскольку это право не наследуется), или ликвидации юридического лица-пользователя; их отказа от права или приобретения земельного участка в собственность; в случае выкупа участка для государственных или муниципальных нужд; либо его изъятия при ненадлежащем использовании.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что между нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими ограниченные вещные права на землю, имеются определенные расхождения. Практическое применение ГК РФ и ЗК РФ способно вызвать определенные трудности, для преодоления которых необходимо широкое обсуждение названных норм, результаты которого позволили бы выработать определенные подходы к соответствующему согласованию, а при необходимости и изменению норм земельного и гражданского законодательства.
2.6 Сервитут
Под сервитутом (от латинского servitus — рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами такого имущества, принадлежащего другому лицу, или устранять от известного пользования им других лиц, включая и собственника.
Этот институт берет свое начало в римском праве. Возникновение частной собственности на землю и раздробление крупных имений на мелкие участки объективно подготовило почву для развития сервитутов. В связи с этим справедливо высказывание Л.В. Щенниковой, которая полагает, что «история развития сервитутов — это история развития частной собственности на землю. Причем чем мельче поземельная собственность, тем значительнее роль сервитутов, которые сохраняли экономическое назначение земли, дополняли частную собственность, сглаживали ее суровые последствия».
Для эксплуатации земельного участка собственник нуждался в воде (источника которой могло и не оказаться на его участке), в доступе к общим дорогам (от которых его участок мог быть отделен земельными участками, принадлежащими на праве собственности другим лицам) и т.п. Для удовлетворения указанных и иных потребностей собственника земельного участка, для восполнения полезности последнего устанавливались сервитуты, которые связывались непосредственно с земельным участком, являлись его обременением, например, iter — право проходить и проезжать через соседний земельный участок, aquaehaustus — право черпать воду на соседнем участке и др.[3]
Еще в римском праве существовали различные основания для отнесения определенных сервитутов к той или иной группе, которые сохраняются до настоящего момента. Наиболее распространенная из таких классификаций — деление сервитутов на реальные (вещные, земельные) и личные. В основании такого деления лежит способ обозначения обладателя сервитута. Обладателем реальных сервитутов, возникших раньше личных, являлось не определенное лицо, а каждый собственник земельного участка, в пользу которого установлен сервитут. Таким образом, реальный сервитут связывался с определенным участком, как бы становился его частью. Недвижимость, получавшая выгоду от сервитута, носила название «господствующего участка», недвижимость, обремененная сервитутом, называлась «служащим участком»[4].
Личный сервитут устанавливался в интересах определенного лица, поэтому носил срочный характер, прекращался со смертью управомоченного лица, им нельзя было распорядиться, нельзя передать по наследству.
По содержанию сервитуты подразделяются на положительные и отрицательные[5]. Положительные сервитуты состоят в допущении — они предоставляют своему обладателю право совершать в отношении чужой вещи те или иные действия, например, к ним относятся право прохода, проезда через участок, право провода воды с соседнего участка. Отрицательные сервитуты предоставляют право требовать, чтобы собственник соседнего земельного участка воздерживался от определенных видов пользования им. Сюда относятся сервитуты света (когда собственнику участка запрещается возводить на нем постройки сверх определенной высоты, которые могли бы затенить соседний участок), вида (заключающийся в праве требовать, чтобы не был испорчен вид), запрет сливать воду на двор соседа и т.п. Основное отличие отрицательных сервитутов от сервитутов положительных состоит в том, что первые не предоставляют своему обладателю права совершать в отношении чужого недвижимого имущества каких-либо активных действий, а лишь запрещают собственнику «служащего участка» совершать в отношении такого участка определенные действия.
По способу осуществления сервитуты возможно подразделить на допускающие непрерывное осуществление — непрерывные исервитуты, осуществляемые с перерывами[6]. В ст. 688 Французского гражданского кодекса приводится объяснение такой классификации: «Непрерывные сервитуты — это такие, пользование которыми является или может быть постоянным без необходимости действия человека; таковы проведение воды, сток с крыш, вид и другие сервитуты этого рода. Сервитуты, осуществляемые с перерывами, это такие, которые требуют действия человека для своего осуществления, таковы — право прохода, право черпать воду, пастьба и другие подобные сервитуты»[7].
В Гражданском кодексе РФ сервитутам посвящены ст. 274—277. Поскольку указанные статьи входят в гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю» и возможность установления сервитута связана с наличием определенного вещного права на земельный участок, то указанные сервитуты относятся к категории реальных (земельных).
Статья 274 ГК определяет сервитут как право ограниченного пользования земельным участком. Данное положение закрепляет существование только положительных сервитутов. Однако для собственников сопредельных земельных участков также большое значение имеет возможность определенным образом ограничивать друг друга в пользовании своими земельными участками, в связи, с чем представляется необходимым законодательное признание и закрепление существования отрицательных сервитутов, что имеет место в зарубежном законодательстве.
Активным субъектом такого правоотношения является собственник недвижимого имущества (земельного участка, здания,сооружения), для нуждкоторого необходимо установление сервитута, а также лицо, обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования; пассивным — собственник земельного участка, который обременяется в пользу «господствующего участка» (иной недвижимости).
Пункт 1 ст. 274 ГК предусматривает, что объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок не только соседний (т.е. граничащий с данным участком), но и другой земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут. Помимо земельных участков обременяться сервитутами могут здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК сервитуты подлежат государственной регистрации. Особенности государственной регистрации сервитутов предусмотрены ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С соответствующим заявлением в регистрирующий орган может обратиться либо собственник обремененного земельного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте.
Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечить потребности собственника недвижимого имущества каким-либо иным способом помимо сервитута. Обладатель сервитута вправе определенным образом использовать соседний земельный участок, обремененный сервитутом. Кодекс приводит примерный перечень таких действий — проход и проезд через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи, трубопроводов, водопроводов и т.п.[8].