На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность допускать такие действия, однако принудить его к осуществлению каких-либо положительных действий нельзя — «сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, чем уже само собой исключается всякое требование положительных действий». Собственник служебного земельного участка сохраняет права владения, пользования и распоряжения этим участком ( п. 2 ст. 274 ГК ). Говоря о правах собственника обремененного земельного участка, Ю.С. Гамбаров подчеркивал, что «относительно управомоченного сервитутом он (собственник) стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого»[9]. Собственник служебного участка также вправе, если иное не установлено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК).
Согласно п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается на основании соглашения (договора) между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего участка; а при недостижении такого соглашения — на основании судебного решения.
Поскольку сервитут устанавливается в отношении конкретного земельного участка и в этом смысле носит дополнительный, акцессорный характер, то Кодекс запрещает обладателю права ограниченного пользования чужим земельным участком распоряжаться им в отрыве от недвижимости, для обеспечения потребностей которой он установлен. Пункт 2 ст. 275 ГК предусматривает, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как справедливо отмечал Ю.С. Гамбаров: «сервитуты вовсе не предназначены обращаться в обществе в качестве такой мобилизованной ценности как право собственности: они прикреплены к своему предмету, связаны с ним неразрывно и отличаются, по большей части, свойством непереносимости»[10].
Статья 275 ГК закрепляет в отношении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав, как право следования — сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу; а также (хотя это прямо в статье не предусмотрено, но к такому выводу можно прийти при анализе п. 2 ст. 275 ГК) при изменении собственника господствующего земельного участка.
Прекращается сервитут при наступлении условий, предусмотренных договором, или при достижении сторонами в последующем соглашения об этом; при одностороннем отказе обладателя права ограниченного пользования чужой недвижимостью от своего права; при совпадении в одном лице собственника обремененного сервитутом земельного участка и обладателя сервитута (neminiressuaservit — никто не может иметь сервитута в своей вещи). Личный сервитут может быть прекращен также в случае гибели управомоченного лица.
Статья 276 ГК предусматривает два специальных способа прекращения сервитута: 1) сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в случае отпадения оснований, по которым он был установлен; 2) собственник вправе в судебном порядке требовать прекращения сервитута, когда принадлежащий ему земельный участок в результате обременения сервитутом не может быть использован по назначению. Здесь налицо столкновение индивидуальных интересов двух собственников (землевладельцев, землепользователей) и разрешить такую коллизию может лишь независимый от сторон и компетентный орган — суд.
Поскольку сервитут не связан с владением вещью, то он не может защищаться виндикационным иском, который направлен на восстановление нарушенного владения, но в защиту сервитута как ограниченного вещного права возможно предъявить негаторный иск против собственника недвижимости, обремененной сервитутом, или иных лиц, которые препятствуют в осуществлении права ограниченного пользования такой недвижимостью.
В том случае, когда сервитут был установлен на основании договора, между собственником обремененного земельного участка и собственником недвижимости, в пользу которой установлен сервитут, существуют обязательственные отношения и стороны могут использовать обязательственно-правовые способы защиты своих прав.
Земельный кодекс РФ, оставив правовое регулирование частных сервитутов в сфере гражданского законодательства (п. 1 ст. 23 ЗК РФ), сконцентрировал свое внимание на регламентации публичных сервитутов.
Возможность установления публичных сервитутов базируется на закрепленном в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов общества и законных интересов граждан, которым принадлежат земельные участки.
Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом земельные участки изъятию не подлежат.
ЗК РФ особо подчеркнул, что установление публичных сервитутов должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. Представляется, что процедура проведения таких слушаний и порядок определения их результатов должны устанавливаться законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований.
Публичные сервитуты,такжекак и частные, подлежат государственной регистрации.
Пункт 3 ст. 23 ЗК содержит исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты. В целом их можно разделить на несколько групп — это сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1,6,10 п. 3); сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7,8,9 п. З); сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп.2,3 п. 3).
Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются нормативным правовым актом, его установившим. Обладатель такого сервитута вправе использовать земельный участок лишь для тех целей и теми способами, которые названы в акте; иное использование должно рассматриваться как действия, нарушающие права собственника.
Обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для государства или муниципального образования и в некоторых случаях облегчает названным субъектам осуществление возложенных на них публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося их собственностью. Безусловно, упомянутым субъектам в ряде случаев предпочтительнее установить в отношении интересующего их земельного участка публичный сервитут, чем возбуждать более сложную процедуру выкупа участка для государственных либо муниципальных нужд, которая, помимо всего, потребует и существенных материальных затрат. Вместе с тем, безусловные достоинства для публичной власти такой разновидности сервитутов могут существенным образом ограничивать права собственников участков, в отношении которых устанавливается публичный сервитут, и сводить на нет все блага, получаемые ими от эксплуатации земельных участков. По существу выхолащивается само содержание права собственности, поскольку затрагивается одно из существенных правомочий собственника — возможность последнего устранять воздействие посторонних лиц на принадлежащее ему имущество. В целях гармонизации публичных и частных интересов п. 7 ст. 23 ЗК РФ предоставляет собственнику (землевладельцу, землепользователю) земельного участка, использование которого стало невозможным вследствие установления публичного сервитута, право требовать изъятия такого участка (в т.ч. путем выкупа) или предоставления равноценного участка с возмещением органами, установившими публичный сервитут, убытков. Убытки должны возмещаться в полном объеме, включая упущенную выгоду, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При менее тяжком обременении собственник земельного участка вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату. Представляется, что размер такой платы должен устанавливаться по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — судом.
Нормы, посвященные публичным сервитутам, появились в российском законодательстве сравнительно недавно. Помимо случаев, предусмотренных ст. 23 ЗК РФ, действующее федеральное законодательство предусматривает возможность установления:
- публичных водных сервитутов в целях забора воды (без применения сооружений или технических средств), водопоя и прогонаскота, использования водных объектов в качестве водных путей для маломерных плавательных средств (ст. 43 и 44 Водного кодекса РФ);
- публичных лесных сервитутов в целях свободного пребывания граждан в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах (ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса РФ);
- публичных сервитутов в области градостроительства, если это определяется государственными или общественными интересами (п. 1,2 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ);
- сервитутов на земельные участки, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (п. 4 ст. 13 Федерального закона «О гидрометеорологической службе»).