Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В соответствии с ч. 1 ст. 43 Кодекса собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Статья 43 воспроизводит принципиальные положения ст. 39 Кодекса, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме, применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Как и собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Заключение
Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации вызвало в обществе немало эмоций. В период обсуждения законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям. Подобные оценки давались и на заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобрен окончательный текст Кодекса. Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но при этом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.
В выпускной квалификационной работе мы предприняли попытку в этом разобраться.
Изучив тему, мы пришли к следующим выводам:
1. Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.
Нет оснований полагать, что недвижимое имущество, становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация не возможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация права превращает имущество в недвижимость, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».
2.Анализ содержания ЖК позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Коллизия между нормами ЖК и иных законов должна решаться в пользу ЖК. Однако применительно к возможным коллизиям между нормами ЖК и ГК такой вывод может оказаться небесспорным. Дело в том, что, как следует из п. 1 ст. 4 ЖК, регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.
3. В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью.
Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.
Библиография
1. Нормативные акты, судебная и преддипломная практика
2. Конституция Российской Федерации
3. Гражданский кодекс Российской Федерации
4. Земельный кодекс Российской Федерации
5. Жилищный кодекс Российской Федерации
6. Федерального закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"// Собрание законодательства. 2000. №2.
7. ФЗ от 16 июня 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ. 1998. №8.
8. ФЗ от 21 июня 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №11.
9. Закон РСФСР от 4 июля 1991г. №541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изм. и доп. 15 мая 2001г.)
10. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 года № 47// Российская газета. 2006. 10 февраля.
11. Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами"
12. Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"(с изменениями от 12 ноября 2003 г., 19 января 2005 г.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
14. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995
15. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
16. Материалы преддипломной практики.
17. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство.– 2004. – № 8.
18. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру. М., 1994.
19. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями
20. Борисенко А. Квартира как объект права собственности.
21. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2.
22. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996.
23. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК "Восточный экспресс", 1998.
24. Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав// Адвокат. – 2005. – №12..
25. Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004.
26. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005.
27. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. – 2005. – №10.