Факт наличия произведенной другими сособственниками дома его перепланировки не является основанием к отказу в государственной регистрации права заявителя на долю в праве общей долевой собственности, и что несогласованные в установленном законом порядке строительные работы по преобразованию недвижимости, находящейся в долевой собственности, не влекут прекращения прав на неё и не могут препятствовать государственной регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка
Тема самовольного строительства приобрела в настоящее время особую актуальность. Не смотря на значительное количество самовольных построек в Российской Федерации, правовой режим данных объектов определен в действующем законодательстве крайне лаконично и недостаточно ясно. Законодатель предпринимает некоторые шаги для вовлечения самовольный построек в гражданский оборот (в частности, путем осуществления так называемой «дачной амнистии»). Однако на сегодняшний день в регулировании статуса самовольных построек еще остаются существенные пробелы. В первую очередь это касается вопроса возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную арендатором земельного участка.
Правовой режим самовольных построек регулируется ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако законодатель предусмотрел возможность введения самовольной постройки в гражданский оборот – путем признания права собственности на нее. Редакция ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 01.09.2006 г., предусматривала возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Судебная практика пошла по пути расширительного толкования ст. 222 ГК РФ (в редакции до 01.09.2006 г.): право собственности на самовольные постройки признавалось за лицами, которым земельный участок предоставлялся не только на вещном, но и обязательственном праве (на праве аренды). На практике это реализовывалось путем предоставления в суд так называемых «гарантийных писем», посредством которых собственник земельного участка сообщал суду о том, что земельный участок в установленном порядке будет предоставлен под самовольно возведенным строением тому лицу, за которым суд признает право собственности (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. №6/8).
Однако в статью 222 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 01.09.2006 г. Из статьи был исключен абзац, который допускал признание права собственности на самовольную постройку за лицом, ее построившей, в случае, если этому лицу будет в установленном порядке предоставлен земельный участок. В соответствии с новой редакцией ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, законодатель ограничил круг лиц, за которыми возможно признание права собственности на самовольную постройку, теми, кому земельный участок принадлежит на вещном праве.
После внесения изменений в ст. 222 ГК суды стали отказывать в признании права собственности на самовольные постройки даже при наличии гарантий предоставления земельного участка со стороны собственника земельного участка. Так, например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2007 г. по делу №А82–14748/2006–38 суд указал, что в связи с недоказанностью истцом наличия права собственности и (или) постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположен самовольно возведенный им объект недвижимости, <…> суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Лишь недавно судебная практика в отношении физических лиц – арендаторов земельных участков, заявляющих исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку начала меняться. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года указывается, что по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В отношении юридических лиц – арендаторов земельных участков, которые хотят признать право собственности на самовольные постройки, подобных разъяснений Высшего Арбитражного Суда нет. Для арбитражных судов разъяснения Верховного Суда РФ не являются обязательными. Однако уже сейчас появляются постановления федеральных арбитражных судов, в которых делается попытка расширительного толкования ст. 222 ГК РФ в интересах юридических лиц. Так, например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.06.2007 г. по делу N А72–1768/06 указывается, что отсутствие в ст. 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости.
Заключение
Соглашаясь с позицией, согласно которой, регистрация права не аналогична владению, можно придти к следующим выводам. Фактически существует крайне противоречивая ситуация: управомоченным лицом по виндикационному требованию может быть лицо, чье право зарегистрировано в реестре, поскольку такое требование предъявляется собственником, но им признается и лицо, не значащееся в реестре, поскольку право собственности не утрачивается с перерегистрацией. Соответственно обязанным лицом является захватчик недвижимости, потому что он незаконно ею владеет, но им признается и лицо, значащееся в реестре собственником, поскольку он является формальным собственником.
Учитывая значительное количество самовольных построек, возведенных на арендованных земельных участках, и нецелесообразность в большинстве случаев их сноса, считаю необходимым внести изменения в ст. 222 ГК РФ в части включения права аренды в перечень прав на земельный участок, обладатели которых могут признать право собственности на самовольную постройку.
Регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в погашении регистрационной записи об ипотеке, если заявителем в регистрирующий орган представлены документы (в том числе судебные акты), подтверждающие исполнение лицом своих обязательств по договору, независимо от того, представлено ли заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке или нет.
Список литературы
1. Мурзин Д.В. (2007) Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. №7. С. 127–134.
2. Скловский К.И. (2004) Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.
3. Эрделевский А. (2007) О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. №2. С. 92–96.
4. Тузов Д.О. (2007) Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. Вестник ВАС, №1.
5. Кузина С. (2006) Проблема защиты интересов добросовестного приобретателя. Хозяйство и право, №8.
6. Тузов Д.О. (2007) Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут.
7. Линев А.Н. (2006) Защита прав добросовестных приобретателей в совершаемых ими сделках. Вестник Московского университета МВД РФ, №2.