В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах»[62].
В соответствии со ст. 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Из этого следует, что при возмездном приобретении одним из супругов с согласия другого супруга недвижимого имущества (при условии, что между ними не заключен брачный контракт) это имущество поступает в общую совместную собственность этих супругов. Возникшее право в соответствии со ст. 164 ГК, ст. ст. 4, 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в Реестр наряду с прочими данными должна быть внесена информация о правообладателях. Таким образом, в указанном случае нотариус должен удостоверять договор, по которому возникает право общей совместной собственности (это должно быть отражено в тексте договора), а регистрирующий орган должен зарегистрировать право общей совместной собственности с указанием в качестве правообладателей обоих супругов. На практике же происходит оформление договора, в котором в качестве собственника (титульного) указан только один из супругов. Регистрация производится только права частной (или общей долевой) собственности того из супругов, который подписал договор. Таким образом, титульным собственником является только один супруг, а реальным – оба. Такая практика, во-первых, не соответствует законодательству, во-вторых, порождает проблемы при дальнейшем распоряжении приобретенным имуществом, связанные с тем, что при отсутствии у нотариуса, удостоверяющего последующую сделку, или у регистрирующего органа сведений о заключенном браке продавца могут быть ущемлены права супруга, согласие которого не будет получено, что может привести к признанию сделки недействительной в порядке п. 2 ст. 35 СК.
Разрешение перечисленных проблем видится на пути усовершенствования законодательства и изменения существующей нотариальной практики оформления договоров и практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, целесообразно дополнить п. 2 ст. 244 ГК указанием на возможность существования наряду с общей долевой и общей совместной собственностью общей смешанной собственности. Есть и другой выход: дополнить п. 1 ст. 34 СК перечнем имущества, которое не может находиться в общей совместной собственности супругов, а также ввести в ГК перечень имущества, которое не может быть объектом такой собственности. В нем может быть названа доля в праве собственности на имущество. Такой подход в настоящее время на практике применяет городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Однако этот подход представляется противоречащим ст. 35 Конституции РФ, которая указывает: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В отношении практики нотариального оформления договоров можно рекомендовать для исключения указанных проблем предусмотреть указание в договоре по возмездному приобретению супругами имущества в качестве приобретателей обоих супругов (в случае отсутствия между супругами соответствующего брачного договора). Подписывать договор при этом может как один из супругов, так и оба. Если договор подписывает только один супруг, это фактически будет смешанный договор, содержащий элементы договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. При этом согласие второго супруга, данное в порядке ст. 35 СК, является фактически согласием третьего лица воспользоваться своим правом по данному договору.
В отношении практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рекомендовать для исключения указанных проблем внедрить регистрацию в Едином государственном реестре права общей совместной собственности (или общей смешанной собственности) с указанием обоих супругов в качестве правообладателей.
Так, в соответствии со ст. 1421 ФГК, каждый из супругов вправе самостоятельно управлять и распоряжаться общим имуществом при условии, что он будет нести ответственность за допущенные при этом ошибки. Взаимное согласие супругов будет требоваться лишь для осуществления сделок по безвозмездному отчуждению имущества, входящего в общую собственность, сделки по отчуждению, сдаче внаем, залогу общего недвижимого имущества.
В тех штатах США, где модель имущества супругов базируется на нормах общего права, оба супруга имеют равные права пользования общим имуществом, однако распоряжаться им супруги вправе лишь совместно. Управляет имуществом тот супруг, который получает доходы от предпринимательской деятельности или по трудовому договору. Если оба супруга зарабатывают деньги в бюджет семьи, то вопросы управления имуществом они должны решать совместно[63].
На практике возникают ситуации, при которых получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение сделки с недвижимостью не представляется возможным из-за длительного отсутствия, неизвестности его места жительства. В таком случае сделка может быть заключена только при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим (ст. ст. 42, 43 ГК РФ), что подтверждается соответствующей копией решения суда, вступившего в законную силу. Справедливой представляется позиция, согласно которой при заключении сделки в данном случае может потребоваться согласие доверительного управляющего и предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства[64].
Многие цивилисты предлагают законодательно закрепить возможность при отсутствии согласия супруга обратиться в суд с иском о разрешении на совершение сделки другим супругом. Судебное решение должно содержать разрешение или запрет на совершение конкретной сделки, исходя из интересов семьи[65]. Данная конструкция аналогична ст. 217 ФГК, предусматривающей, что «одному из супругов может быть разрешено судом единолично совершить сделку, в которой необходимы участие или согласие другого супруга, если последний не в состоянии выразить свою волю или же его отказ не обоснован интересами семьи». Как указывает О.Г. Куриленко, закрепление данного положения в СК РФ соответствовало бы п. 2 ст. I ГК РФ, допускающему ограничение гражданских прав (в данном случае гражданин лишается собственности без его согласия) на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо, в частности, в целях защиты прав и законных интересов других лиц[66]. Также необходимо учитывать и иную позицию, согласно которой при уклонении супруга от дачи согласия на заключение сделки по отчуждению недвижимого имущества супруг, за которым зарегистрировано право собственности на имущество, для защиты своих прав может обратиться к нотариусу[67]. Указанные мнения представляются весьма спорными, поскольку автономия воли второго супруга – сособственника не должна подменяться государственным принуждением, оформленным правоприменительным актом – решением суда. При отсутствии согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом, супругу, заинтересованному в данной сделке, следует обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, после этого согласия второго супруга не потребуется.
В соответствии со ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть осуществлен как во время брака, так и после его расторжения. Раздел совместной собственности возможен только между супругами, т.е. лицами, состоящими в зарегистрированном браке, и относится только к имуществу, которое имеется в наличии и находится либо у супругов, либо у третьих лиц. Если при рассмотрении спора в суде выяснится, что один из супругов неправомерно распорядился общим имуществом либо скрыл его, то суд учитывает и это имущество или его стоимость. При рассмотрении спора супругов о разделе общего имущества суд сначала определяет состав имущества, подлежащего разделу. Для этого устанавливаются и выделяются объекты собственности, принадлежащие каждому супругу; принадлежащие детям вещи и права, которые не подлежат разделу между супругами. К последним относятся вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей детей, вклады, внесенные на имя детей.
К имуществу, не подлежащему разделу, суд может отнести вещи и права, приобретенные супругами в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений. Это случаи длительного раздельного проживания супругов, когда фактически семейные отношения между ними прерваны. К ним не относятся случаи раздельного проживания супругов в силу объективных причин: нахождения одного из них в длительной командировке, на учебе, на службе в армии и т.п. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. Нельзя требовать раздела вклада, внесенного другим супругом на имя своего родственника, например, на имя матери мужа. Однако, если на вклад неосновательно были внесены средства, являющиеся общим имуществом, возможно предъявление требований об увеличении доли другого супруга при разделе общего имущества. Большое значение приобретают вопросы раздела и выдела жилой площади. Раздел жилого дома, принадлежащего супругам на правах совместной собственности, чаще всего производится в натуре, и поскольку дом остается неделимым, он превращается в предмет их долевой собственности. При разделе недостроенного дома учитываются возможности супругов довести строительство своей части до конца.