1. Основанием для начала выдачи документов являются обращение заявителя для получения документов и поступление специалисту, ответственному за выдачу документов, документов для выдачи заявителю.
. Специалист, ответственный за выдачу документов, устанавливает личность заявителя, в том числе проверяет документ, удостоверяющий личность.
Максимальный срок выполнения действия составляет 30 секунд.
2. Специалист, ответственный за выдачу документов, проверяет правомочность заявителя, в том числе полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени при получении документов.
Максимальный срок выполнения действия составляет 1 минуту.
3. Специалист, ответственный за выдачу документов, выясняет у заявителя номер государственной регистрации права, указанный в расписке о приеме документов.
Максимальный срок выполнения действия составляет 30 секунд.
4. Специалист, ответственный за выдачу документов, находит дело правоустанавливающих документов с документами, представленными на государственную регистрацию прав, распиской о получении документов, а также свидетельством (свидетельствами) и иными документами, подлежащими выдаче.
Максимальный срок выполнения действия составляет 3 минуты.
5. Специалист, ответственный за выдачу документов, делает запись в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав в соответствии с разделом IV (пункты 21-27) Правил ведения книг учета документов.
Максимальный срок выполнения действия составляет 1 минуту.
6. Специалист, ответственный за выдачу документов, знакомит заявителя с перечнем выдаваемых документов (оглашает названия выдаваемых документов). Заявитель расписывается в получении свидетельства или закладной в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав и в получении иных документов на экземпляре расписки о приеме документов.
Максимальный срок выполнения действия составляет 1 минуту.
7. Специалист, ответственный за выдачу документов, выдает документы заявителю. Оставшиеся документы передаются в порядке делопроизводства для помещения в дело (формирования дела) правоустанавливающих документов.
Максимальный срок выполнения действия составляет 2 минуты.
2.6 Правовая экспертиза документов и проверка законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав
1. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 26 Закона).
2. Представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17 Закона).
Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26 Закона).
Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (пункт 3 статьи 26 Закона).
3. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие положения законодательства Российской Федерации:
а) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, пункт 1 статьи 651 Кодекса);
б) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса);
в) договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Кодекса);
г) договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса), если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса);
д) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса);
е) законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 610 Кодекса);
ж) договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 Кодекса);
з) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(7));
и) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
к) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, которым земельные участки в названных случаях предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса);
л) основанием заключения для строительства договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 7 статьи 30 Земельного кодекса);
м) аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 Кодекса).
4. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона).
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 4 статьи 18, пункт 3 статьи 26 Закона).
5. Записи в Единый государственный реестр прав вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, с учетом следующего:
в Единый государственный реестр прав вносятся записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подраздел III-1 об ограничении (обременении) вещного права арендой (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);
если предметом договора аренды является земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), а в графу "Особые отметки регистратора" подраздела III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором отсутствует запись о регистрации договора аренды, вносится запись о кадастровом (условном) номере объекта недвижимости, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.
6. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации (пункт 2 статьи 13 Закона).
1. При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие положения Кодекса и Земельного кодекса:
а) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса);