Проведена недавно Фондом державного майна України інвентаризація в 3,5 тис. господарчих товариств, створених у процесі приватизації, виявила близько 12,7 тис. об'єктів, що відносяться до державної власності. Серед них 0,8 тис. дитячих садів, 0,5 тис. гуртожитку, 0,3 тис. баз відпочинку і профілакторіїв, 0,8 тис. клубів, палаців культури, бібліотек, спортивних споруджень, більшість з який не використовується по призначенню, закриті через брак коштів на зміст і можуть бути чи цілком частково здані в оренду. Додамо до них ще не визначене, але значна кількість об'єктів права державної власності на балансах господарчих товариств, створених у процесі корпоратизації.
1.7Ринок військового майна
Ця група об'єктів оренди також є різнорідною. До неї відноситься як окреме нерухоме і рухоме майно, так і цілісні майнові комплекси підприємств, організацій, установ, і їхніх структурних підрозділів. За даними Міноборони, до його структури відносяться, крім 10 казенних і 19 стратегічно важливих підприємств, ще 163 підприємства, майно яких, як
правило, може бути об'єктом оренди. Це ремонтні підприємства, проектні
інститути, будівельні організації, підприємства будівельних матеріалів, закладу військової торгівлі, сільськогосподарські підприємства, лісгоспи, туристські бази, готелі.
Уже стали об'єктами оренди складські та інші приміщення у військових містечках. Здаються в оренду приміщення у військових госпіталях. До спонукуваного військового майна, що може надаватися в оренду, відносяться автомобілі, трактори, цистерни, будівельна техніка, устаткування і т.п.
До військового майна відноситься не тільки майно Збройних сил України, але й інших зі зданих відповідно до діючого законодавством військових формувань.
1.8Ринок об'єктів незавершеного будівництва
Специфікою цього ринку є те, що він є загальним для оренди і приватизації. При цьому пріоритетній є приватизація, а оренда стає можливої, якщо об'єкт незавершеного будівництва довго не вдається продати. Умовою оренди є добудовування об'єкта, а метою - викуп орендованої частини об'єкта після добудовування. Про масштаби ринку важко судити через відсутність повної статистичної бази по незавершеному будівництву. Відомо, наприклад, що тільки на балансах створених при приватизації господарчих товариств є 0,2 тис. об'єктів незавершеного будівництва. У цілому пропозиція значна перевищує попит. Так, у Києві протягом 1993 - 1998 р. щорічно в середньому продавалося лише 8 об'єктів незавершеного будівництва.
1.9Ринки оренди житла (квартир, мансард, будинків, котеджів)
і земельних ділянок
Вимагають у зв'язку з особливими умовами їхнього формування і регулювання окремого дослідження. Відзначимо тільки, що переважно орендарями житла є фізичні особи і тому стан ринку оренди житла залежить від платоспроможності населення.
2.Поняття договору оренди. Його сторони, умови та порядок укладання.
2.1Поняття договору оренди
Передача майна державних підприємств та організацій в оренду фізичним та юридичним особам у сучасних умовах є одним із напрямів підвищення ефективності його використання. Загальне поняття оренди сформульовано у Законі України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" від 10 квітня 1992 р. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Тобто:
-орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративних актів;
-оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном, у тому числі вносити це майно до статутних фондів господарських товариств, як це іноді трапляється)
-таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;
-оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. По закінченні строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.
2.2Сторони у договорі оренди
Суб'єктами оренди (сторонами у договорі оренди) є орендодавці та орендарі.
Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та місцевими радами народних депутатів управляти майном, — щодо майна, яке перебуває відповідно у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності; підприємства — щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців — також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) і нерухомого майна.
Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.
2.3Порядок укладення договору оренди
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна.
Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з Переліком документів, необхідних для укладення договору оренди майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 p., відповідному орендодавцеві.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить приблизний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:
· прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;
· включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
· відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;
· відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;
· інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради України.
2.4Умови договору оренди
Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленності хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається укладеним.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її Індексації). Оцінку об'єкта оренди здійснюють за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р.
Термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору по закінченні його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. По закінченні терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін
Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати встановлює КМУ, органи, уповноважені ВР АРК, або органи місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.Орендну плату вносять, як правило, у грошовій формі.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
3.Приватизація об’єкта оренди
Поняття приватизація вживається у двох аспектах: економічному і юридичному. В економічному аспекті приватизація розглядається як трансформація державної власності в недержавну власність. З юридичної точки зору приватизація - це майнова угода між суб'єктами приватизації, змістом якої є платне, частково оплачуване чи безплатне відчуження державного майна. В Законі України "Про приватизацію майна державних підприємств" приватизація визначається як відчуження майна, яке знаходиться в спільно держав ній власності на користь фізичних і юридичних осіб, котрі у відповідності з цим законом можуть бути покупцями.
Верховна Рада України щорічно заслуховує і затверджує звіт Фонду державного майна України про виконання Державної програми приватизації. Контроль за виконанням Державної програми приватизації забезпечує Спеціальна контрольна комісія Верховної Ради України з питань приватизації, котра створюється з числа депутатів.