Анализ строительной отрасли Rрасноярского края (стр. 3 из 5)
Сегодня в Красноярске завершено строительство трех коммерческих центров: "Июнь" (площадь 26 тыс. кв.м., стоимость -- около $20 млн), "Планета" (площадь 30 тыс. кв.м., стоимость -- около $30 млн) и «Огни» (площадь 15 тыс кв.м., -около $20млн.).
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости Красноярского края находится пока на ранней стадии своего развития, уже наметились положительные тенденции: инвесторы вкладывают деньги в крупные проекты. Начались процессы децентрализации. Однако на строительном рынке края так же отсутствуют современные форматы. Но будет качественное предложение недвижимости — будут и желающие ее занять. Крупным компаниям (имеется ввиду, не размер самой компании, а регион ее деятельности) сейчас предложить нечего. В Красноярском крае нет помещений, дотягивающих до уровня Москвы и Петербурга.
Третье место в данной структуре занимают здания культурно – бытового назначения (8,7%). За анализируемый период в крае было введено в эксплуатацию 8 кинотеатров, 6 ночных клубов, 12 ресторанов, а так же других объектов бытового назначения, парки набережные после реконструкции.
Здания медицинского, спортивного и образовательного назначения распредели между собой в долях 8,2%; 4,3%; 3,8% соответственно. Несмотря на то, что потребность в строительстве зданий именно этого назначения остается на территории Красноярского края крайне неудовлетворенной, строительство их на территории региона практически не ведется. Дело в том, что финансирование таких зданий требует больших объемов и длительных сроков окупаемости. Инвесторам гораздо выгоднее вложить в коммерческую или в жилую недвижимость, чем построить больницу или школу.
Таким образом, можно констатировать, что застройщики региона предпочитают специализироваться на строительстве коммерческой и жилой недвижимости.
Популярность данного направления обусловлена экономически выгодными проектами, в первую очередь прибыльностью, и быстрой окупаемостью. Однако кризис октября 2008 года внес свой вклад в формирование средних цен на строительном рынке края. Об этом свидетельствуют данные, представленные на рисунке 6.
Рис. 6 – Динамика средних цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости (вновь вводимой) Красноярского края, тыс. руб. за 1 кв. м.По данным рисунка 6, можно говорить о продолжающемся спаде уровня цен на дынные виды недвижимости в крае. Так, стоимость жилой недвижимости в 2008 году снизилась по сравнению с 2007 годом на 3,4%, а в 2009 на 6,6%. Однако необходимо отметить, что в кризисный период (октябрь 2008 года – март 2009 года) спад цен на жилую недвижимость в некоторых городах Красноярского края достигал 35%. Однако к концу 2009 года ситуация стабилизировалась: спрос на недвижимость стал медленно расти, у населения появились средства на покупку жилья. Все это поспособствовало улучшению ситуации, однако говорить о полноценном выходе из ситуации кризиса в отношении рынка жилой недвижимости Красноярского края еще достаточно рано.
На сегодняшний день покупку квартиры в Красноярске и крае предлагают не только сами застройщики, но и генеральные подрядчики, субподрядчики и многочисленные агентства недвижимости, которые принимали долевое участие в строительстве.
Как правило, цены на жилье в регионе зависят от этапа строительства дома. Первый этап – это этап проектной документации, то есть весь проект будущего дома построен только на бумаге, сделан макет, получена соответствующая документация. На первом этапе цена на будущую недвижимость самая маленькая, при этом присутствует большой риск, так как строительство, не начавшись по каким-либо причинам, может быть свернуто.
Второй этап строительства жилого комплекса включает в себя покупку земельного участка, закупку строительных материалов и начало закладки фундамента под основной дом. На этом этапе уже цены на квартиры возрастают, риск так же есть, но уже минимальный. Будущий владелец квартиры может наблюдать за ходом строительства и по желанию ему покажут всю документацию. Самый дорогой этап покупки квартиры – это третий, когда дом сдан в эксплуатацию. На этом этапе риска уже никакого нет, но цена возрастает на порядок
Цены на коммерческую недвижимость так же в течение анализируемого периода продолжали снижаться: в 2008 году – на 2,9%, а в 2009 году уже на 20,7%. Резкий скачек стоимости цен на коммерческую недвижимость произошел из за кризисной ситуации в стране и в мире. Дело в том, что бизнесмены и предприниматели края были вынуждены отложить крупные строительные проекты на более долгий срок, многие из них были заморожены. Это повлияло на спад цен.
2.2 Анализ рынка строительных материалов.
В 2009 году снижение цен на основные строительные материалы по отношению к 2008 году составило -7,92%. Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к маю 2009 года -16,06% (табл. 1). Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-май 2009 года на -5,85% (в том числе за май –0,51%), а с начала кризиса в сентябре 2009 года – на 12,62 %.
Таблица 1 - Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства в Красноярского края.
| Наименование ресурса | Рост за 2007 год, | Изменение за 2008 год | Изменение за 2009 год |
| Бетон товарный | 43,7 % | +3,1 % | -28,5% |
| Кирпич керамический | 32,6 % | +21,1 % | -27,7 % |
| Портландцемент | 70-106 % | -14,6% -25 % | -18,8 -33,0% |
| Щебень | 10,2 % | +14,8 % | -22,0% |
| Кирпич силикатный | 22,9 % | +15,6 % | -19,0% |
| Песок для строительных работ | 12,4 % | +18,4 % | -18,9% |
| Сборные железобетонные конструкции | 34,5 – 55,4 % | +7,6 % | -8% -12% |
| Раствор товарный | 43,56 % | +4,4 % | -14,5% |
| Трубы водогазопроводные | 9 % | +12,0 % | -10,1% |
| Смеси асфальтобетонные | 10,5 % | +35,6% | -12,4% |
| Арматура товарная | 13,9 – 15,5 % | -0,04% | -1,3% |
| Краски | 7,1 % | +21,5 % | +14,5% |
| Плиты минераловатные | 25,2 % | +5,2 % | +12,5% |
| Листы гипсокартонные | 6,12 % | +6,4 % | +8,8% |
| Паркет | 17 % | +13,4 % | +2,53% |
| В среднем | +28,08 % | +6,1% - +12,2% | -7,92% |
По данным, представленным в таблице 2.1 видно, что в 2008 году стоимость всех строительных материалов повысилась (исключение составляет лишь портландцемент и арматура товарная). По всем остальным позициям наблюдается повышение в стоимости в 2008 году. В среднем оно составило от 6- до 12%, а в 2009 году среднее снижение стоимости строительных материалов на рынке Красноярского края составило 7,92%.
После таких колебаний средняя цена на цемент:
- 500 Д0 2 045,09 руб./т. (- 22,75 %)
- 500 Д20 2 983, 30 руб./т. (+ 59,45 %)
- 400 Д20 1 867,94 руб./т. (+ 4,12 %)
- ШПЦ 400 2 415 (без изменений).
Объем торгов цементом увеличился в 1,6 раза по сравнению с 2009 годом. На торгах реализовано свыше 66 тыс. тонн цемента.
В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.
Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката снизился в среднем за анализируемый период на 3,9%. Индекс средних цен сортового проката снизился на 4,9%. По отдельным видам сортового проката изменение цен в среднем за анализируемый период составило:
- арматура: -9/1%
- катанка: -8,6%
- балка: -4,7%
- швеллер: -2,5%
- уголок: -1,9%
- круг: -3,6%
- квадрат: 0,3%.
Индекс средних рыночных цен листового проката снизился в среднем за анализируемый период на 3,8%. По отдельным видам листового проката изменение цен составило:
- тонкий горячекатаный лист: -0,4%
- толстый горячекатаный лист: 0,5%
- холоднокатаный лист: -4,1%
- оцинкованный лист: -0,9%
- нержавеющий лист: -6,8%.
Таким образом, с учетом всех изменений и колебаний стоимости цен на строительные материалы в Красноярском крае, их уровень на 1 мая 2010 года имеет следующий эквивалент (табл. 2).
Таблица 2 - Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на 1 мая 2010 года
| № п/п | Наименование | Ед. изм. | Цена без НДС, |
| Руб. | |||
| май 2010 г | |||
| 1 | Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал | т | 2904,31 |
| 2 | Бетон тяжелый | м. куб | 3107,99 |
| 3 | Раствор готовый кладочный цементный | м. куб | 2795,04 |
| 4 | Щебень | м. куб | 716,1 |
| 5 | Песок для строительных | м. куб | 279,66 |
| 6 | Кирпич керамический строительный | 1000 шт. | 7542,37 |
| 7 | Кирпич силикатный | 1000 шт. | 4364,41 |
| 8 | Сваи забивные железобетонные | м. куб | 13436,58 |
| 9 | Плиты перекрытий многопустотные | м. куб изделия | 7401,29 |
| 10 | Плиты перекрытий сплошные плоские | м. куб | 10444,11 |
| 11 | Прокат класса А-III диам. 18 мм, ГОСТ 5781-82 | т | 15448,73 |
| 12 | Прокат класса А-III диам. 20 мм, ГОСТ 5781-82 | т | 15311,02 |
| 13 | Трубы водогазопроводные оцинкованные | м | 177,75 |
| 14 | Трубы чугунные канализационные | м | 423,94 |
| 15 | Плиты минераловатные | м. куб | 1505,08 |
| 16 | Паркет | м. кв | 686,16 |
| 17 | Листы гипсокартонные | м. кв. | 76,13 |
| 18 | Смеси асфальтобетонные | т | 2276,01 |
В таблице 2 представлены цены на основные строительные материалы, производимые на территории Российской Федерации, которые поставляются на рынок Красноярского края.