Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Первый объект - соответствующие действия обязанных лиц. Второй объект - имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.
Ко второй группе существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК, относятся условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора, для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. договор лизинга должен содержать следующие существенные условия: точное описание предмета, объем передаваемых прав собственности, указание срока действия договора, наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга, перечень дополнительных услуг и т. д., если иное не предусмотрено договором.
Четвертую же группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике, нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия (например, о размере неустойки) и только при возникновении спора в связи с применением ответственности, одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что, ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
Как отмечалось уже выше, срок владения и пользования арендатором наемным имуществом всегда признаётся существенным условием договора аренды.
ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на какой-то срок. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества и тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, не имеет значения, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре или нет - по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.
И в этом случае, встает вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. По данному вопросу нам дает разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде, по истечении срока договора арендодатель имеет преимущественное перед другими право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по нему.
Указанное право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке. Поэтому арбитражные суды должны принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право возобновления договора. Если судом установлено, что арендодатель уже заключил новый договор аренды с другим лицом (лицами), последнее привлекается к делу в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.[2]
Следует также упомянуть о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок и о порядке заключения, предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Такое право может возникнуть лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может в дальнейшем потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.
Договор, по которому одна из сторон (арендодатель или арендатор) является юридическим лицом, обязательно заключается в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.[3]
Форма договора аренды, предусматривающего в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Они (такие договоры) заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, уставные документы, доверенности и т. д. Несоблюдение же указанной выше формы, влечет недействительность договора.
Договор же аренды движимого имущества, содержащий условие о праве арендатора на его выкуп, может быть заключен в любой форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.[4]
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственной регистрации, как уже было упомянуто выше, подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[5]
Основными признаками недвижимости являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а только, земельным участкам и водным объектам. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.
По мнению некоторых юристов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Своё решение по данному вопросу даёт Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому имуществу.
Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право - вещное право арендодателя. О чем прямо говорится в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения».[6]