Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой - другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.
2.2 Условия договора аренды нежилых помещений
Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.
Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду[48].
После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств[49]. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.
1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.
2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным[50].
Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.
3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования[51].
4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.
5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается[52].
Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
9. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок[53].
Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.
10. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.
11. Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлении государственной регистрации. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если по доверенности - то нотариально оформленную или заверенную доверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия или учреждения[54]. Кроме того, ему понадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора[55].
Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.
1. Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. При этом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услуг по энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающей организации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовыми установками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеет права перепродавать энергию самостоятельно[56].