Если в договоре аренды не закреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор. Некоторые вопросы налогообложения в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)"[57].
2. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:
а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;
б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;
в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя[58].
3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.
Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.
7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.
Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.
Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.
2.3 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества.
Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательством функции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственной собственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ, муниципальное образование)[59].
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам № 001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,
Общество с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды N 001672А от 04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды N 007923А от 05.08.2002, в том числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежным средствами по указанным договорам.
Решением от 26.05.2005 Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требований истцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств обогащения со стороны ответчика - арендодателя - по заявленным договорам.
Постановлением от 15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила без изменения.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м № 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002 по 30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилого помещения с 01.07.2003.