картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).
документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.
Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника ли их комбинации.
Рассмотрев организацию систем регистрации в разных странах, укажем, что в их создании чрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает:
кто (какие организации) ответственны за определенную информацию и за определенные базы данных (распределение и взаимоконтроль, а не концентрация и бесконтрольность), четкое распределение правовых и технических функций; как должен быть организован обмен информацией между разными организациями;
каким образом и какая информация доступна для пользователя;
как установить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п.
2.2 Опыт Германии в регулировании земельных отношений
Немецкая система управления недвижимостью, исходя из юридических традиций стран, которые относятся к этой группе, отличается от прежде рассмотренных систем регистрации, прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.
Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го век в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах 19-го века.
Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество.
В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.
Надо отметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случае Германии, не смотря на то, что в начале создания система испытала значительное влияние французской системы.
В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.
Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.
Несмотря на то, что основой для системы была поддержка налогообложения, эта функция сейчас становится менее важной, а больше внимания отводится обеспечению прав собственности и упрощению процедуры транзакций собственности.
Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных - реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.
Картографирование собственности может вестись только государственными учреждениями, или под их контролем, и специалистами, которые имеют специальные лицензии. Регистрация есть исключительной прерогативой государства.
Не смотря на то, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется двумя разными организациями, все данные отлично согласовываются между собою, а независимость этих организаций в значительной мере оказывает содействие достоверности данных потому, что каждая сторона несет ответственность за свою часть. Реестры собственности в основном компьютеризированы (или находятся в процессе компьютеризации) и базируются на цифровых крупномасштабных картах.
Реестр недвижимости отличается от наполеоновской системы. Вопреки ряду технических отличий (например, за основу регистрации принята единица собственности, а не собственник), главным является то, что любая транзакция считается незавершенной, пока она не зарегистрирована в реестре. Реестр построен на принципе легитимности записей, которые, в свою очередь, предусматривают высокие требования относительно отсутствия ошибок в записях. Записи в реестре вместе с картами собственности служит основой для доказательств в судебных инстанциях при решении споров относительно недвижимости. Почти во всех Федеральных Землях аналоговые кадастровые данные были трансформированы в цифровую форму. На протяжении следующего десятилетия эта работа будет осуществлена со всеми крупномасштабными кадастровыми и мелкомасштабными топографическими картами.
Кроме того, кадастровые службы обеспечивают города и муниципалитеты данными и документами для муниципального планирования и проектирования. В ближайшем будущем, основным направлением будет разработка и внедрение официальной гео-информационной системы (ГИС).
Глава 3. Правовое регулирование земельных отношений во Франции
3.1 Земля и недвижимость. Собственность на землю и рынок земли
Системы управления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и, в то же время, имеют много общего в подходах и основных принципах построения таких систем. В большинстве стран, которые успешно развиваются, земля рассматривается не только и не столько как сельскохозяйственный ресурс, а, в первую очередь, как товар и как важнейший естественный ресурс вообще. Кроме того, земля рассматривается как абстрактная категория, в соответствии с какой права на владение ею, и использование есть в такой же мере составной частью понятия «земля» как и физические объекты, размещенные на ее поверхности ли в недрах. В законодательстве этих стран часто употребляется термин «недвижимость», который включает земельный участок вместе с размещенными на ней объектами, которые непосредственно связаны с землей. В дальнейшем термины «земля» и «недвижимость» употребляются как синонимы, если нет специального примечания.
Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из систем землевладения. «...Никто не имеет полной и абсолютной собственности на землю. Люди владеют не землей, а владеют пакетом прав по отношению к земле, каждый имеет пакет прав, которые еще имеют название объектов недвижимости...» подчеркивает У. Долб из Гарвардского университета. Такими правами могут быть права пользования и управление, право на продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и передать землю, право использовать объекты на ней любым способом, и т.п.
Такой подход очень гибкий и дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениваться ними. Этого права всегда рассматриваются в комплексе с обязательствами, которые один собственник дает другому. Поэтому, если речь идет о рынке земли, то имеется в виду создание системы легального перехода этого набора прав и обязанностей между юридическими или физическими лицами.
3.2 Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений во Франции
Страны с, так называемой, наполеоновской административной системой. В этих странах развитие кадастра началось в 19 столетии: во Франции в 1807 году, в Италии в 1886 после объединения Италии в 1860 г.
Современный кадастр во Франции базируется на законе от 18.07.1974. В Италии на Декрете № 650 от 1972 г.
В странах с наполеоновской системой главная цель кадастра - налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы, направленной на защиту прав собственности).
Император Наполеон при создании системы кадастра предусматривал, что система будет служить для обеспечения юридической защиты собственности и было несколько попыток предоставить кадастру юридические функции, однако эта идея так и не была реализована за всю историю существования системы вследствие того, что такую сложную систему невозможно было выстроить. В связи с переходом к цивилизованному рыночному отношению, в этих странах возникает острая необходимость создания, кроме кадастрового реестра, специального реестра прав собственности относительно недвижимости. Такие реестры были созданы и действуют во всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, не основное доказательство, в спорах. Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, и т.п., где регистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством).
Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов.
В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы и т.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.