Закон об исполнительном производстве 1997 г. не содержал специальных положений относительно способов размещения информации о реализуемом на торгах имуществе. Отсылки к гражданскому законодательству также не добавляли ясности в этом вопросе, так как и там не имелось подобных правил. Судебная же практика свидетельствовала о том, что ненадлежащая форма доведения информации, содержащейся в извещении, сама по себе может послужить основанием признания торгов недействительными. Известны случаи распространения извещений о проведении торгов по радио. И хотя вся необходимая в соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ информация при этом оглашалась, суды при рассмотрении ряда дел сделали вывод о ненадлежащей форме извещения о торгах. Обосновывалось данное мнение тем, что подобная информация значительна по объему, сложна для восприятия на слух, в связи с чем требуется более определенная ее фиксация [12].
К достоинствам Закона об исполнительном производстве 2007 г. можно отнести установление в его ст. 87 положения, согласно которому при реализации имущества на торгах специализированная организация обязана размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (т.е. сети Интернет), а также в печатных средствах массовой информации [13].
Существенным недостатком прежнего законодательства в сфере исполнительного производства было отсутствие законодательно установленных оснований объявления торгов несостоявшимися. В этой ситуации приходилось ссылаться на общую норму п. 5 ст. 447 ГК РФ, в которой содержалось единственное основание - участие в торгах только одного участника. На подзаконном уровне упомянутая временная инструкция, утвержденная Приказом Минюста N 76, содержала два, а Распоряжение РФФИ N 418 - пять оснований для признания торгов несостоявшимися.
В Закон об исполнительном производстве 2007 г. введена ст. 91 «Объявление торгов несостоявшимися», которая закрепляет общие для всех случаев основания. Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися в следующих случаях:
- заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
- на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;
- из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
- лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
Положительным моментом является также установление Законом об исполнительном производстве 2007 г. сроков назначения вторичных торгов при объявлении несостоявшимися первоначальных. Ранее указанный срок законодательством не регламентировался вовсе, что вело к многочисленным злоупотреблениям. Сейчас в п. 1 ст. 92 Закона об исполнительном производстве 2007 г. закреплено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
Практика применения Закона об исполнительном производстве 1997 г. выявила следующую проблему. При реализации на торгах объекта незавершенного строительства, не прошедшего процедуру государственной регистрации права собственности на него, регистрирующие органы отказывали покупателю в государственной регистрации его прав, ссылаясь на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [14, 15]. Суды, придерживаясь схожей позиции, указывали, что в этой ситуации регистрировать право собственности на данный объект должен либо сам должник, либо судебный пристав-исполнитель [16]. Однако если должник не предпринимал никаких действий, направленных на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, на судебного пристава-исполнителя прежний закон не возлагал прямой обязанности осуществлять государственную регистрацию объекта незавершенного строительства. Хотя в Законе об исполнительном производстве 1997 г. и говорилось, что на стадии подготовки торгов судебный пристав-исполнитель должен приложить к заявке "документы, характеризующие объект недвижимости" (п. 3 ст. 62), однако столь нечеткая формулировка позволяла, как показала практика, не представлять документы, свидетельствующие о государственной регистрации прав на указанный объект.
Законодатель учел выявленные недостатки. В статье 89 Закона об исполнительном производстве 2007 г. уточняется, что к заявке судебного пристава-исполнителя прилагаются "правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости". Теперь в законе прямо указывается на необходимость представления правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности), что предполагает обязательность государственной регистрации объекта незавершенного строительства на основании постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество.
Однако в новом законе прямо не прописана обязанность судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника на имущество. В пункте 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве 2007 г. упоминается лишь о том, что пристав вправе обратиться в данные органы для проведения государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на него. Думается, логичнее было бы закрепить обязанность пристава обращаться в регистрирующий орган для осуществления регистрации указанного имущества в целях последующего обращения взыскания на него при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
По-иному все обстоит с государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество, в том числе объекты незавершенного строительства (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), или государственной регистрацией товарного знака (ст. 1480 ГК РФ). Данные виды государственной регистрации имеют правоустанавливающий (правоподтверждающий) характер, и их осуществление служит обязательной предпосылкой возникновения у должника соответствующего права, без которого невозможно последующее обращение взыскания на указанное имущество или имущественное право. При этом отсутствие государственной регистрации по общему правилу в принципе не позволяет имуществу или имущественному праву участвовать в гражданском обороте. Таким образом, очевидно несовершенство правового регулирования вопросов, связанных с обращением судебного пристава-исполнителя в регистрирующий орган.
Можно утверждать, что едва ли Закон об исполнительном производстве 2007 г. решил большую часть проблем, возникающих при проведении торгов в рамках исполнительного производства. Так, в этом акте, как и в Законе об исполнительном производстве 1997 г., отсутствуют специальные нормы об отложении (отмене) торгов, хотя необходимость в этом на практике постоянно возникает (приостановление исполнительного производства после опубликования извещения о проведении торгов, удовлетворение иска собственника об исключении имущества из описи, полное погашение дебиторской задолженности, выставленной на торги, и др.).
В условиях отсутствия законодательной регламентации данного вопроса единственный выход предлагался в Распоряжении РФФИ N 418, которое устанавливает процедуру приостановления подготовки и проведения торгов организатором торгов. Возникает вопрос о том, обязан ли организатор в соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ при отказе от проведения торгов позднее чем за 3 дня до наступления объявленной даты возмещать несостоявшимся участникам понесенный ими реальный ущерб.
При этом следует подчеркнуть, что п. 6 ст. 447 ГК РФ допускает применение ст. 448, 449 ГК РФ к торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. "Иное" в Законе об исполнительном производстве 2007 г., равно как и в процессуальных кодексах, не предусмотрено.
Таким образом, исходя из систематического толкования норм ГК РФ и Закона об исполнительном производстве 2007 г., организатор торгов обязан возмещать реальный ущерб, однако вполне очевидно, что отмена (отложение) в этой ситуации имеет вполне правомерный характер, а значит буква закона расходится с его духом.
Кроме того, к сожалению, в Законе об исполнительном производстве 2007 г. не появилось общей нормы, определяющей минимальный и максимальный размеры вносимого заявителем для участия в торгах задатка. В Распоряжении РФФИ N 418 установлено, что размер задатка не может быть менее 10% от минимальной начальной цены имущества (минимальной цены дебиторской задолженности), за исключением случаев реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. В последнем случае размер задатка не может превышать 5% от минимальной начальной цены заложенного имущества, что согласуется с п. 4 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, для принудительно реализуемого на торгах имущества по общему правилу не установлен максимальный размер задатка, а для реализуемого имущества, заложенного по договору об ипотеке, - минимальный, что создает определенную нестабильность. В результате возникают ситуации, при которых возможны недобросовестные действия, направленные на ограничение круга потенциальных участников торгов, так как внесение задатка может потребовать отвлечения значительных свободных денежных средств на весьма продолжительный период. Представляется, что необходимо установить общие пределы размера задатка в Законе об исполнительном производстве 2007 г.