1) В состав субъектов Механизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости, и правоохранительные, судебные и контрольно – надзорные органы.
Всех субъектов Механизма можно подразделить на две группы, в зависимости от того, какую функцию права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимости, они выполняют. Речь идет о регулятивной и правоохранительной направленности в деятельности конкретных органов. В зависимости от направленности деятельности, можно выявить первичность либо вторичность нахождения конкретных органов в рассматриваемом Механизме (см. приложение Г).
а) К первой группе субъектов относятся органы и иные субъекты, прямо участвующие в обеспечении сделки на основании закона или соглашения сторон, и выполняющие регулятивную функцию права.
На основании закона(как императивного требования) осуществляют обеспечение сделок с недвижимостью, следующие органы: Федеральная регистрационная служба; Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (в том числе, уполномоченные органы субъектов РФ и муниципальные органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ и муниципальным имуществом); фонды имущества (Российский фонд федерального имущества, фонды имущества субъектов РФ и муниципальные фонды имущества); нотариусы; органы опеки и попечительства, и, в необходимых случаях, субъекты оценочной деятельности. Стороны могут также воспользоваться, на основании свободного волеизъявления, услугами субъектов Механизма, в случае, когда по закону такое обращение не обязательно. Это, нотариусы, субъекты оценочной деятельности, и фонды имущества.
б) Ко второй группе субъектов, участвующим в Механизме опосредованно, и выполняющими охранительную функцию права, относятся: налоговые органы, суды судебной системы РФ (суды общей юрисдикции, арбитражные суды), органы прокуратуры, органы внутренних дел.
При этом необходимо помнить, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая, – ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.
Главные отличительные особенности двух групп органов состоят в следующем:
1) если к первой группе относятся органы, осуществляющие регулятивную функцию права, посредством соответствующей деятельности компетентных государственных органов, то ко второй – охранительную функцию права, органами реализующими правоохранительную деятельность государства;
2) если, первые относятся к органам специальной компетенции, то вторые – к общей (имеется в виду, по отношению к данной сфере);
3) если первые, осуществляют, как правило, предварительный и текущий контроль, то вторые – последующий контроль, и надзор;
4) если первые – прямо участвуют в обеспечении сделки, то вторые – опосредованно;
5) если первые непосредственно обеспечивают законность, то вторые – опосредованно, путем прямой ее охраны.
Таким образом, как видно из показанной совокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляет определенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все это указывает на системный подход к формированию субъектного состава в данном Механизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи: обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.
2) Вторым элементом механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, является объект.
Объект – это то, на что направлено и правовое регулирование, и то, по поводу чего осуществляется та или иная деятельность. В данном случае, это скорее причина, существования Механизма как такового.
Исходя из сказанной посылки, определение объекта Механизма выглядит примерно следующим образом:
ОбъектомМеханизма выступают, общественные отношения по обеспечению нормативно - установленного порядка в сфере оборота объектов недвижимости.
В данном случае имеется в виду обеспечение законности и правомерности всех сделок с недвижимым имуществом с помощью правового инструментария специально уполномоченными на то органами государственной власти, с целью соблюдения правопорядка в целом.
Следовательно, нормативно - установленный порядок и общественные отношения в нем – это две составляющие объекта Механизма.
3) Третьим и завершающим элементом Механизма выступают правовые средства обеспечения Механизма.
Правовые средства, как отмечает профессор теории права М.Н. Марченко, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального – инструменты (средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особые свойства – свойства явлений, действующих в связке «цель – средство – результат»./76/
При этом, под средствами-установлениями понимается юридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативных правовых актов; а под средствами-деяниями – реализация средств - установлений.
Таким образом, правовые средства – это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социально полезных целей./76/ В общем, и целом, главное назначение правовых средств заключается в достижении, с их помощью, целей правового регулирования.
В контексте данной работы, целью является правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами – все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели.
Автор выделил в отдельный пункт вопрос о правовых средствах, где и остановится на их рассмотрении более детально, а здесь лишь укажет на их виды.
Правовые средства в сфере обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью подразделяются на две группы: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовые средства: меры предупреждения и пресечения правонарушений, в том числе, меры юридической ответственности.
Итак, рассмотрев понятие и структуру Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что Механизм – это явление существующее не только идеально, понимаемо интеллектуально, но и реально, со всеми присущими явлению признаками. Этот Механизм имеет цель (как общая сфера направленности в регулировании); средства достижения этой цели как средства - установления; субъектный состав с необходимым объемом
полномочий (конкретных средств-установлений и деяний); и объект, как непосредственная сфера направленности в деятельности субъектов Механизма.
2.2 Сравнительно – правовой анализ законности и правомерности
Законность – это важнейший принцип права, означающий, строгое соблюдение и исполнение Конституции и законов, и только законов всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления, должностными лицами, гражданами и их объединениями. Законность - всеобщее требование, в том смысле, что оно обязательно для всех участников./76/
Это положение подтверждает ч.2 ст.120 Конституции РФ, в которой говорится, что «суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом».
Что касается правомерности, то под ней понимается – соответствие явлений социальной жизни (деятельности или результатов деятельности субъектов права) требованиям и дозволениям, содержащихся в нормах права. Правомерность, исключает какое бы то ни было, отклонение от предписаний права.
Очевидно, что два приведенных определения практически идентичны, что не позволяет отграничить их друг от друга.
Вместе с тем, понятия «законность» и «правомерность» – это далеко не одинаковые понятия. В них вкладывается различное содержание. Законность-это мера объективного (позитивного) права, это соответствие поведения субъекта права, норме права. Вместе с тем нарушение закона, есть поведение незаконное, носящее характер правонарушения или преступления.
Правомерность же находится в другой плоскости, - это мера поведения, мера права. Правомерность – это, прежде всего, мера субъективного права, но не объективного.
По мнению автора, профессор С.С. Алеексеев достаточно четко разграничил эти понятия: «Объективное и субъективное право – явления разнопорядковые, занимающие в мире правовых явлений свои особые места. Здесь важно не потерять из виду специфику объективного права как нормативного институционного образования. Субъективные же юридические права – не основание юридического регулирования, а результат его претворения в жизнь, последствие конкретизированного воплощения нормативных положений в виде точно определенной юридической свободы, ее меры для данного лица»./39/
Раскроем высказанное мнение на основе статики и динамики права.
Законность – это правило, существующее объективно, тогда как правомерность, существует только тогда, когда существуют правоотношения между субъектами права.
Нормы объективного права лишь устанавливают возможность определенного поведения «в натуре», придают ему характер юридически значимого и, обеспечивают охраной его допустимые варианты. Норма права лишь предпосылка для возникновения правоотношения. Связующим звеном между нормой объективного права и конкретным правоотношением служат юридические факты (юридические составы) – конкретные жизненные обстоятельства, результатом которых выступают такие последствия, которые нормами объективного права предсказаны или одобрены, т.е. признаны в качестве допустимых./94/