Применительно, к рассматриваемой теме, нотариусы наделены следующими полномочиями: удостоверяют сделки (ст.35, 36 Основ законодательства о нотариате); нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки (ст.55 Основ законодательства о нотариате)./18/
Т.е. нотариус привлекается к удостоверению сделки либо на основании закона, либо по соглашению сторон.
При этом, нотариус, должен проверить правомочность, дееспособность и иные обстоятельства касательно юридической личности сторон; нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; нотариус сам может по просьбе сторон составить проект текста сделки; нотариус также вправе истребовать необходимые документы для совершения сделки и т.д.
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства (ст.48 Основ законодательства о нотариате)./18/
Основные функции нотариата:
а) Удостоверительная. Заключаются в том, что она придает от имени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особый правовой характер, через удостоверение этих действий (в частности, сделок) нотариусом. Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан с реализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б) Охранительная. Заключается в возложении на нотариат задачи охраны прав участников нотариального производства, в том числе, путем содействия в осуществлении их прав и исполнении обязанностей;
в) Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, что нотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их./59/
Нотариусы осуществляют предварительный (в случае проверки личности, дееспособности и правомочности сторон сделки), и текущий (при удостоверении сделки) контроль.
Следует указать, что нотариат в России осуществляет в большей степени охранительную функцию, но не в форме реакции на правонарушение, а в форме предупреждения правонарушений, и иных действий сторон сделки, носящих противоправный и неправомерный характер. Поэтому автор и поместил, нотариат в группу органов регулятивной направленности, т.к. они прямо участвуют в обеспечении законности и правомерности при совершении сделок с недвижимостью.
5) Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности)./20/
Под оценочной деятельностью понимается, деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (абзац 1 ст.3 Закона об оценочной деятельности). В зависимости от вида имущества, динамики правоотношений по поводу этого имущества, целей оценки и т.д. стоимость имущества может быть: ликвидационной, инвестиционной, рыночной, восстановительной, утилизационной и т.д.
К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.
К оценочной деятельности предъявляются правовые требования, в части получение лицензии на оказание оценочной деятельности, которую выдает уполномоченный государственный орган (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, и соответствующие уполномоченные органы субъектов РФ). При этом, согласно п.5 ст.18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», с 01 января 2006г. лицензирование оценочной деятельности прекращается./19/ К требованиям, предъявляемым к субъектам, осуществляющим оценочную деятельность относятся также, требования к наличию соответствующего образования и квалификации, а также наличия профессиональной страховки (страхование гражданской ответственности оценщиков в целях обеспечения защиты прав потребителей услуг оценщиков).
Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)./20/
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем) и заказчиком.
Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.
На основании закона устанавливаются случаи обязательности привлечения независимого оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» закрепляет правило, согласно которому, независимый оценщик обязательно привлекается в случае, например, определения стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду и т.д.). По соглашению сторон, независимый оценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о цене сделки.
Необходимо отметить, что не установлены последствия такого не привлечения, в том числе, в случаях предусматривающих обязательное привлечение независимого оценщика./57/
Значение отчета об оценке определяется в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности», где говорится, что это документ, содержащий сведения доказательственного характера, и устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
Субъекты гражданских правоотношений связаны величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если в соответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон.
Если же законом не предусмотрено обязательное участие оценщика, но стороны, воспользовались его услугами, то цена объекта оценки является рекомендательной для сторон.
Закон, к сожалению не определяет, какие правовые последствия влечет не привлечение независимого оценщика.
Автор убежден, что обязательная оценка имущества, предусмотренная
законом, представляет собой одно из условий совершения сделки (причем одно из условий законности сделки), при невыполнении которого сделка признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ), или договор признается незаключенным, если условие о цене является существенным условием (ст.432 ГК РФ).
Следовательно, оценочная деятельность – это деятельность по определению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки), так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, в то же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность.
Профессиональные оценщики осуществляют предварительный контроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.
6) Опека и попечительство регулируется множеством нормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительства относятся к вопросам местного значения. Следовательно, органы опеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. В каждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основании правовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительства делегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения и защиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей, душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющих алкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособными по решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).
Так, п.4 ст. 292 ГК РФ выделяет особую категорию членов семьи собственника (пользователей) на которую распространяются специальные правила при отчуждении недвижимого имущества - жилого помещения. К ним относятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные.
Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества, где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае – это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другому лицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства./72/