Как следует из практики, это разрешение дается с условием предоставить иное жилое помещение указанным лицам. Необходимость предоставления отчуждателем гарантии предоставления иного жилого помещения была введена письмом Минобразования от 09.06.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
На это И.Н. Кузьмина, как представитель гражданско-правовой науки ответила таким образом: «Приобретение взамен отчуждаемого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, т.к. договорные условия фиксируют права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем. Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным»./72/ И далее, «последующее приобретение жилого помещения находится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности»./72/
В компетенцию органов опеки и попечительства входят также и иные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных
Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Очевидно, что функции по сохранению закрепленного жилого помещения, за гражданами данной категории, осуществляют органы опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства осуществляют и иные функции, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Таким образом, органы опеки и попечительства осуществляют предварительный (например, при даче согласия собственнику жилого помещения на отчуждение данного объекта недвижимости, где проживают несовершеннолетние, недееспособные) и текущий, в предусмотренных случаях, контроль.
б) Теперь, необходимо рассмотреть вторую группу - органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
К ним в частности относятся:
1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательно деятельности налоговых органов, включает в себя следующие основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение о Федеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное постановлением Правительства РФ.
Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» - налоговые органы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдением налогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и других обязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами, установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдением валютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределах компетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному в п.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит в том, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль и надзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции).
Главными задачами налоговых органов являются контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации (ст.6 Закона).
Так, в чем же связь между данной темой и сферой налоговых органов?
Ст. 40 НК РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогооблажения» наделяет налоговые органы правом при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.
Настоящая статья устанавливает порядок специального расчета налогооблагаемой базы. Этот расчет применяется при реализации по ценам, отклоняющимся от рыночной цены. В данной статье закреплен принцип – фактическая цена сделки (то есть цена, указанная сторонами сделки по своему усмотрению) является рыночной ценой, пока не доказано иное./69/
Перечень оснований (указанный выше) по которым налоговый орган может применять специальный расчет является исчерпывающим.
Единственным последствием специального расчета, при выявлении отклонения от рыночной цены, является для налогоплательщика начисление пени./69/
Следует указать, что положения данной статьи НК РФ не распространяются на те случаи, где объектом сделок являются жилые помещения, а в роли субъектов выступают физические лица. Т.к. ст. 3 Закона «О налогах на имущество физических лиц», устанавливает, что «ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости». Обратите внимание, что речь идет в статье, не о рыночной стоимости объекта сделки, а инвентаризационной его стоимости. Следовательно, уже только поэтому (хотя конечно, и не только поэтому) компетенция налоговых органов при контроле за ценами (на основе которых исчисляются и уплачиваются налоги) в данном случае, не распространяется./21/
В целом же, суть данного положения (компетенция налоговых органов по контролю за ценами на объекты налогооблажения), применительно к рассматриваемой теме, заключается в том, чтобы предупредить и в необходимых случаях пресечь незаконную деятельность. При использовании данного права налоговые органы могут выявить мнимые и притворные сделки, сделки с заниженными ценами (например, когда одна сторона договаривается с оценщиком о занижении цены объекта оценки для последующего приобретения данного объекта по указанной цене) и т.д.
Таким образом, налоговый орган не участвует прямо в обеспечении законности сделки, в тоже время, выполняет охранительную функцию права путем выявления явлений противоправного характера.
Следует напомнить, что имущество (в том числе недвижимость) относится к объектам налогооблажения, и прежде чем совершить сделку в отношении данного объекта вещного права необходимо уплатить налог на него (в этом тезисе не имеется в виду налог из сделки, о котором говорилось выше).
2) Суды судебной системы РФ (арбитражные суды, суды общей юрисдикции, мировые судьи). Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность судей, являются четыре группы актов: а) закрепляющие правовое положение судебной власти, как ветви власти: Конституция РФ; ФКЗ «О судебной системе» от 31.12.1996 г. № 1 -ФКЗ; ФКЗ «Об арбитражных судах» от 28.04.1995 г. № 1 - ФКЗ, и т.д.; б) закрепляющие правовой статус судей и профессиональных объединений судей: Закон «О статусе судей в РФ» от 26.06.1992 г. № 3132-1; ФЗ «Об органах судейского сообщества» от 14.03.2002 г. № 30 – ФЗ и др.; в) закрепляющие процессуальный статус судей: Уголовно - процессуальнй кодекс РФ; Гражданский процессуальный кодекс РФ; Арбитражный процессуальный кодекс РФ и т.д.; г) закрепляющие обеспечительную основу деятельности судей и судов в РФ: ФЗ «О государственной защите судей, должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов» от 20.04.1995 г. № 45-ФЗ; ФЗ «О финансировании судов РФ» от 10.02.1999 г. № 30 – ФЗ; ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов РФ» от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ; ФЗ «О судебном департаменте при Верховном суде РФ» от 08.01.1998 г. № 7-ФЗ и т.д.
Судебная власть – это самостоятельная и независимая ветвь власти, представляющая собой: а) совокупность полномочий по рассмотрению и разрешению уголовных, гражданских, административных и конституционных дел (споров) в порядке, установленном процессуальным законодательством, а также иных полномочий; б) систему государственных органов, осуществляющих перечисленные полномочия./85/
Согласно Конституции РФ, правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст.118)./1/ Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч.2 ст. 118 Конституции РФ, п.3 ст.3 ФЗ «О судебной системе РФ»)./1,16/
Дела, в сфере сделок с недвижимостью, рассматриваются в зависимости от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного состава сторон спора и т.д., судами общей юрисдикции, арбитражными судами и мировыми судьями.