В качестве вывода можно по историческим этапам отобразить способ перехода прав на недвижимые объекты:
1. Манципация – переход права на недвижимость осуществлялся посредством приобретательской давности.
Исторически первым способом перехода недвижимой вещи от одного лица к другому, служила манципация, закрепленная в Законах ХII таблиц.
2. Традиция – переход права следовал за передачей вещи, т.е. посредством вручения вещи.
Традиция возникла позднее. Теперь право приобретателя возникает моментально: в момент передачи вещи. В тот же момент прекращается право отчуждателя. / /Скловский
3. Публичность – переход права осуществлялся в момент внесения записи в специальную книгу (поземельная книга, реестр и т.д.).
1.2 Правовой режим недвижимости
Уже давно научные исследования, преследовавшие цель выяснить специфику юридического регулирования определенного участка деятельности, в особенности, когда эта деятельность имеет строго определенный объект, проводились под углом зрения правового режима данного объекта, вида деятельности.
Правовой режим самым общим образом можно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений и запретов (а также позитивных обязываний) и создающих особую направленность регулирования./38/
Из этого тезиса явствует, что правовой режим – это, во-первых, особая направленность правового регулирования; во-вторых, осуществляется по поводу конкретных объектов или сфер; в-третьих, осуществляется с помощью конкретных способов, приемов; в-четвертых, закрепляет особенности правоотношений по поводу конкретных объектов (или в конкретной сфере) через определение объема субъективных прав и обязанностей субъектов данных правоотношений.
Итак, если правовой режим это особая направленность правового регулирования, то, прежде всего, необходимо указать здесь, что же такое правовое регулирование? Правовое регулирование – это особый правовой инструментарий (механизм, комплекс правовых средств) призванный юридически гарантировать достижение правовых задач в рамках определенных типов, моделей юридического регулирования на общественные отношения.
Таким образом, сущность правового регулирования заключается в следующем:
1) выражает напряженную динамику права, реализующую его силу, энергию, целеустремленную на достижение правового результата (в конечном счете, – на решение жизненных ситуаций, «требующих права»);
2) осуществляется с помощью системы средств, образующих не просто комплексы, многоэлементные образования, а «цепочки», последовательно связанные звенья – структуры в динамике./38/
В рамках каждого правового режима всегда участвуют все первичные элементы правовой материи: дозволения, позитивные обязывания и запреты. Причем в каждом режиме – и это во многом определяет его специфику – один из таких элементов, как правило, выступает в качестве доминанты, определяющий весь его облик и как раз создающий специфическую направленность, «настрой» в регулировании.
Следует особо подчеркнуть, что вопрос о правовых режимах возникает, как правило, в отношении не всех звеньев правового регулирования, а главным образом в отношении субъективных прав. Правда, сама характеристика правовых режимов нередко дается применительно к определенным объектам. Так, специалист в области частного права, Л.А. Чеговадзе, говорит, что «Правовой режим – это явление, существующее лишь применительно к объектам прав»./93/ Но «режим объекта», особо указывают другие ученые, – лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования, выраженного в характере и объеме прав по отношению к объекту./38/ На эту особенность обращал внимание и, Иоффе О.С., который подчеркивал, что «устанавливая «режим вещей», закон, по существу, определяет режим поведения граждан как субъектов гражданских правоотношений»./61/
Таким образом, характер и объем субъективных прав субъектов по поводу объектов права – это главная отличительная черта того или иного правового режима, позволяющая их отграничивать друг от друга.
Один из выдающихся и признанных ученых в области теории права С.С. Алексеев указывает на то, что каждому правовому режиму свойственно нечто общее в регулировании, некая общая направленность – запрет, дозволение (обязывание). Что позволяет отождествлять их с типами правового регулирования: общедозволительным и разрешительным. Но тут же, видимо понимая, всю разноликость и разноплановость этих правовых явлений, указывает, что «Правовой режим выражает степень жесткости юридического регулирования, его дозволительную или запретительную направленность, наличие известных ограничений или льгот, допустимый уровень активности субъектов, пределы их правовой самостоятельности./38/
В данном случае, все же необходимо согласится с тем, что через направленность правового регулирования в индивидуализированном правовом режиме, можно выявить и тип правового регулирования данного участка социальных связей, свойственный конкретному объекту. Так сказать через тип регулирования, можно выявить общую направленность (запретительную или дозволительную) воздействия права в конкретном правовом режиме.
С этих позиций, правовой режим можно охарактеризовать как, более конкретизированное правовое регулирование (имеется ввиду по сравнению, например, с тем же типом правового регулирования) в конкретной сфере социальных связей субъектов права, с целью создания определенной правовой направленности общественных отношений в силу специфики объекта регулирования.
Все вышесказанное, это, в сущности, общая характеристика правового режима, как правового явления.
Теперь перейдем к непосредственному предмету рассматриваемого нами вопроса. В частности, к правовому режиму недвижимости.
В данной работе автор будет рассматривать правовой режим недвижимости, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством.
Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательство находиться в ведении Российской Федерации (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч.1 ст. 3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и как следствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральному законодателю (ч.1 и ч.4 ст. 105 Конституции РФ).
Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ и т.д.).
Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ.
Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:
1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));
2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »));/22/
3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;
4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);/66/
5) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.
Исследуя правовой материал по вопросам недвижимости, автор пришел к следующим умозаключениям, касательно вопросов правового регулирования.
Общая направленность воздействия на общественные отношения в сфере недвижимости, так называемый тип правового регулирования (в зависимости от того, что лежит в основе регулирования – общее дозволение или общий запрет) можно охарактеризовать (опять же с позиции содержания конкретных субъективных прав) как общедозволительный (дозволено все, кроме…), но только лишь с точки зрения обобщения всех проявлений правовых связей между субъектами правоотношений в данной сфере, и только с точки зрения конкретных видов недвижимости (например, здания). В других случаях, тип правового регулирования разрешительный (запрещено все, кроме…), например, для совершения сделки с недвижимостью унитарному предприятию требуется получение согласия собственника, под угрозой ничтожности данной сделки без данного согласия (п.2 ст. 295 ГК РФ). Существует и категория недвижимости, которая вообще изъята из оборота – это, например, земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (абзац 1 п.4 ст. 27 Земельного кодекса РФ), эти земли не могут быть объектами каких-либо сделок./11/