4. По-прежнему законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не может быть реализовано надлежащим образом в отсутствие ряда нормативных правовых актов. Необходимо принятие федерального закона "О государственной собственности" и внесение необходимых изменений и дополнений в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" для установления тех объектов, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности и не подлежат приватизации.
5. Кроме того, необходимо разработать и принять федеральный закон "О разграничении государственной и муниципальной собственности".
На наш взгляд, данные нормативные правовые акты позволят избежать возможности включения в перечень объектов, подлежащих приватизации, тех из них, которые имеют стратегически важное значение для общества и государства. Необходимо учитывать реализацию интересов публично-правовых образований в сохранении и развитии объектов государственной и муниципальной собственности, имеющих общегосударственное и местное значение.
6. Полагаем, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст. 36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретаемого права на земельный участок собственником объекта недвижимости и сформулировать абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: "Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами". Аналогичные изменения следует внести в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.
7. Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Для решения обозначенных спорных вопросов необходимо привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ в соответствие со ст. 28 Закона о приватизации, дополнив его следующим положением: "Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка".
8. Еще одним недостатком действующего порядка переоформления прав на земельные участки, в основе которого лежит незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю, является сложность установления органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком. Согласно п. 14 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающему правила определения продавца земельного участка, до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают: 1) органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; 2) органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости.
В целях преодоления обозначенных проблем считаем заслуживающим поддержки предложение Правительства РФ о целесообразности передачи органам местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, независимо от того, из какой собственности были приватизированы такие объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка.
Нормативный материал
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 26.06.2007) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.06.2007) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 10.05.2007) //Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. ст. 251.
5. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 05.02.2007) //Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. ст. 1.
6. Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 17.05.2007)// Собрание законодательства РФ. № 17. 1996. ст. 1918.
7. Федеральный закон от 05.03.1999 № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»(ред. от 27.07.2006, с изм. от 26.04.2007)//Собрание законодательства РФ. № 10. ст. 1163.
8. Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (ред. от 26.06.2007)//Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. ст. 3493.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 05.02.2007)//Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
10. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (ред. от 24.12.1993)//Ведомости СНД и ВС РСФСР.1992. № 3. ст. 89.
11. Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ред. от 27.04.2007)//САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2.
12. Указ Президента РФ от 15.03.2000 № 511 «О классификаторе правовых актов» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 12. Ст. 1260.
13. Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» (ред. от 25.11.2003)//Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. ст. 1478.
14. Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // БНА ФОИВ. 2002. 44.
15. Закон от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994)//Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. ст. 416.
16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»(ред. от 05.08.2000) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
17. Закон РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»//Ведомости РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.
Специальная литература
18. Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993-2003 гг. // Российский экономический журнал. 2005. № 4. С. 7.
19. Андреев В.К. Право государственной собственности в России. М., Юристъ, 2004. - 344 с.
20. Андрефф В. Российская приватизация: подходы и последствия // Вопросы экономики. 2004. № 6. С. 58.
21. Белов Е. Оспаривание сделок приватизации//Законность. 2007. № 3. С.45.
22. Белых В.С. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы // Государство и право. 1996. № 10. С. 29-30.
23. Богатырев М.А. Приватизация как гражданско-правовой институт//Право и экономика. 2006. № 10. С.34.
24. Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М., Юридическая литература, 1981. - 244 с.
25. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. – 503 с.
26. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., Юридиздат, 1963. – 344с.
27. Бриксов В.В. Реализация субъективных публичных прав в сфере приватизации земли: проблемы конституционного и земельно-правового регулирования //Закон. 2007. № 1.С.11.
28. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1.С.24.
29. Владимиров А. Приватизация ТЭКа: победа или поражение здравого смысла? // Независимая газета. 1999. 7 мая.
30. Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке (о некоторых проблемах приобретения прав на землю) // ЭЖ-Юрист. 2003. № 41. С. 10.
31. Гражданское право: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., Норма, 2005.- 903 с.
32. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., Бек, 1993. – 766 с.
33. Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 13 - 14.
34. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. – 201 с.
35. Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости//Юрист. 2006. № 9. С.30.
36. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Канд. дис. - М., 2003. С.83-87.
37. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. М., Госполитиздат, 1949. – 144 с.
38. Камышанский В.П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом // Закон. 2005. № 11. С. 71.