1. Правовая характеристика договора найма жилого помещения
2. Порядок и основания предоставления служебных жилых помещений
Задача
список использованной литературы
1. Правовая характеристика договора найма жилого помещения
Конституцией Республики Беларусь гражданам страны гарантируется право на жилище, которое обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья [3, ст. 48].
Договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату [2, ст. 27].
Из определения договора найма следует, что жилая площадь предоставляется нанимателю и членам его семьи. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного кооператива, молодежного жилого комплекса) по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родители (а также усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство [4, с. 193].
Если указанные выше лица перестали быть членами семьи нанимателя (например, брак расторгнут), но продолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи, если иное не предусмотрено законодательством и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением [2, ст. 30].
Договор найма жилого помещения включает в себя такие виды договоров, как:
1. Договор найма жилого помещения государственного жилого фонда или договор социального найма [2, ст. ст. 12; 84].
2. Договор найма служебного жилого помещения [2, ст. 95].
3. Договор найма жилого помещения в общежитиях.
4. Договор найма жилого помещения в специальном доме.
Согласно ст. 56 Жилищного Кодекса Республики Беларусь по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение. Имеются также договоры поднайма жилых помещений. Гражданам, не имеющих жилья по месту их работы или учебы, могут быть предоставлены общежития. Договоры найма жилого помещения двухсторонние, бессрочные, но в отдельных случаях договор может быть заключен на определенный срок. Например, на период работы представлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебном заведении [4, с. 189]. Сторонами в договорах найма жилого помещения является наймодатель и наниматель. В роли наймодателя договора найма жилого помещения выступает жилищно-эксплуатационная организация, предприятие (организация), гражданин-собственник. Наниматель – гражданин, которому представлено жилое помещение. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Договоры найма жилого помещения – возмездные.
Предметом договора найма выступает, как правило, квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.
Форма договора найма жилого помещения – письменная. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договоры найма жилого помещения утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров республики Беларусь [7].
Договоры найма жилых помещений помимо общих черт содержат отличия. К примеру, по договору найма жилое помещение представляется во владение и пользование, только пользование предоставляется место в общежитии на время учебы.
Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом плата не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.
Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное [2, ст. 28].
Плата за пользование жилым помещением по договору социального найма взимается исходя из общей площади занимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой законодательством.
Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, полагающейся на одного человека [8].
Плата за излишки жилой площади взимается по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утверждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом).
Заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности.
Права и обязанности нанимателя. Граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, которое предоставляется им, как правило, в бессрочное пользование.
В соответствии с действующим законодательством граждане вправе иметь в частной собственности жилой дом, квартиру, часть дома [15, с. 37].
Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как на основании и в порядке, предусмотренном законом.
Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях, несовместимых с требованиями, предъявляемыми к ним, а также в ущерб интересам общества.
Граждане обязаны: обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории; правила пожарной безопасности; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.
Права и обязанности наймодателя. Наймодатель обязан: предоставить жилое помещение в исправном состоянии; систематически осматривать жилые помещения и объекты благоустройства придомовой территории, проверять техническое состояние инженерного оборудования, находящегося вне квартир и обслуживать данное оборудование.
Наймодатель жилых помещений государственного жилого фонда также обязан своевременно производить капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, инженерных систем жилых домов, обеспечивать их бесперебойную работу, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории [4, с. 198].
На наймодателя возлагаются обязанности по устранению неисправностей в квартирах за свой счет, если они произошли по его вине.
Названные выше обязанности соответствуют определенные права наймодателя. Например, обязанности предоставлять жилое помещение соответствует право требовать внесение квартирной платы за него не позднее 15-го числа следующего за ним месяца. Обязанности наймодателя своевременно производить ремонт жилых домов соответствует право требовать от нанимателя их сохранности.
Таким образом, договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, заключается между собственником дома и нанимателем в письменной форме. Договор найма жилого помещения должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязанности наймодателя и нанимателя. Договор найма жилого помещения может заключаться на определенный срок либо без указание срока.
Плата за пользование жилым помещениями в домах (квартирах) принадлежащих гражданам, определяется соглашением сторон, но не может превышать ставок, утвержденных Советом Министров Республики Беларусь. Плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяется соглашением сторон.
Наниматель жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.
Наниматель жилого помещения по истечении срока договора имеет право на его возобновление. Наниматель не вправе требовать возобновления договора:
1. Когда он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока.
2. Когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника и членов его семьи.
При переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.
Порядок и основания предоставления служебных жилых помещений регламентируется Жилищным Кодексом Республики Беларусь и Указом Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» от 04.12.2007 г. № 612.