При этом большое значение (практически решающее) имеет следующее: создается ли кондоминиум на базе уже существующего жилого дома, где его владельцы приватизировали занимаемые ими квартиры (или выкупили их в собственность, или полностью внесли свой пай и т. д.), либо это вновь создаваемое строение, с целью создания кондоминиума.
При создании кондоминиума в уже существующем жилом доме необходимо решить два вопроса:
- установить те размеры земельного участка, которые заняты уже возведенной недвижимостью и необходимы для ее использования. Формирования земельного участка как объекта оборота нет необходимости, так как он существует и уже фактически занят жилым домом;
- определить порядок передачи земельного участка (участков) в состав создаваемого кондоминиума.
Данные на земельный участок, занятый недвижимым имуществом кондоминиума, содержатся в паспорте домовладения. Паспорт составляется на основании требований ст. 14 Закона о товариществе собственников жилья. Следует отметить, что при определении размеров земельных участков и установления их границ должны проводиться следующие работы:
- подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов;
- если необходимо, то производятся работы по разработке проекта межевания территории существующей застройки для создания кондоминиумов, то есть производится согласование границ со смежными землепользователями (в случае возникновения споров по этому вопросу все работы приостанавливаются до разрешения всех возникших споров;
- обязательное определение нормативных размеров тех земельных участков (и установление их границ), которые подлежат передаче домовладельцам бесплатно;
- определение размеров земельных участков, которые превышают нормативные размеры (так называемые сверхнормативные территории).
Все эти работы должны производится только уполномоченными государственными или муниципальными органами, которые принимают свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума. На всех указанным мероприятиях должны присутствовать правообладатели (собственники, владельцы, пользователи и арендаторы) смежных земельных участков и расположенных на них зданий, по требованию которых выдаются копии принятых решений.
Правообладатели смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления или в суд.
При этом следует отметить, что формирование земельного участка для строительства (и как предмета гражданского оборота) всегда производится на основе градостроительных норм, а не на основе простого соглашения между владельцами земельного участка и предоставляющих его для формирования кондоминиума (органы государственной, муниципальной власти или органов местного самоуправления) с одной стороны и владельцами кондоминиума с другой. То есть имущественный оборот земель осуществляется прежде в строгом соответствии с земельным и градостроительным законодательством.
Как уже указывалось, формирования земельного участка в этом случае не происходит – так как сам земельный участок уже существует. То есть строение, уже фактически занимает данный земельный участок. Его необходимо учесть в соответствующих органах (если все описанные работы еще не были проведены ранее и данный земельный участок еще не учтен).
Ведь если жилой дом был построен и сдан в эксплуатацию, и в нем проживают люди, получившие ордера в установленном порядке, то из этого следует вывод, что такой дом полностью соответствует всем требованиям законодательства, а земельный участок для его строительства был предоставлен на исключительно законных основаниях. Отвод же земельных участков для строительства зданий, в том числе и жилых, предоставляется на основе технических проектов, составленных специализированными предприятиями и организациями. Данные проекты, как правило, проходят строительную экспертизу или проверку на соблюдение всех технических норм в соответствующих государственных органах, в том числе и по размерам отведенных земельных участков для капитального строительства. В этом случае домовладельцам необходимо просто получить данные на земельный участок, занятый их строением, из специализированных органов, осуществляющих учет земельных ресурсов.
В нашей стране за выполнение указанных функций отвечает Федеральная служба земельного кадастра России (далее Росземкадастр)[14] и его территориальные подразделения в субъектах Российской Федерации. Основными задачами Росземкадастра определены: осуществление в пределах ее компетенции государственного управления земельными ресурсами, участие в проведении земельной реформы и ведение государственного земельного кадастра.
Именно территориальные органы Росземкадастра производят учет земельных участков и выдают необходимые сведения, необходимые для государственной регистрации прав на них. Как правило, всю техническую работу производят созданные в регионах учреждения Росземкадастра – Земельные палаты. В тех регионах России, где их нет, указанные работы возложены на земельные комитеты, которые в силу ряда обстоятельств пока не реорганизованы в территориальные органы Росземкадастра.
Так как земельный участок уже существует, домовладельцам необходимо просто получить документ, содержащий необходимую информацию о земельном участке под их строением в соответствующей форме. Этим документом является кадастровая выписка на земельный участок, содержащая кадастровый план земельного участка и все необходимые сведения на него, включая правоустанавливающие документы. Как правило, подобной выписке предшествует процедура обозначения земельного участка на местности (в натуре) и проведением межевания, основная функция которого заключается в согласовании границ со смежными землепользователями.
При этом законом для установления границ землепользования и его размеров дается срок в два месяца с момента обращения. Но этот срок может быть увеличен при наличии споров со смежными землепользователями до их урегулирования.
В связи с этим возникает вопрос, на каком этапе создания кондоминиума домовладельцы могут получить выписку на земельный участок, занятый их жилым домом? Ответ на него содержится в ст. 8 Федерального закона от 2 января 2000г. «О государственном земельном кадастре» где говорится, что сведения государственного земельного кадастра являются открытыми. Исходя из чего любое лицо (абсолютно любое), даже не имея никаких прав на этот земельный участок, в любое время может получить данные в виде выписок из Единого государственного реестра земель на любой земельный участок. Следует отметить, что
кадастровая выписка, в отличие от технического паспорта БТИ и его информационных справок, не имеет срока давности. Иначе говоря, по времени действия выданных документов нет ограничений прямо установленных законом.
Далее домовладельцы, имея на руках всю необходимую и правильно оформленную документацию, в том числе и техническую, обращаются с заявлением к собственнику земельного участка с просьбой о его предоставлении для формирования кондоминиума, с приложением его кадастровой карты (плана)[15].
И еще один очень важный вопрос: кому принадлежит земля на праве собственности под строением и кто ее должен предоставлять? Как правило, земля является государственной собственностью. Это положение закреплено в ст. 16 Земельного кодекса,где прямо сказано: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований». Государственная собственность на землю делится на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации. 17 июля 2001 г. был принят Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»3,который определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю. Разграничение государственной собственности на землю
осуществляется специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным
отношениям совместно с другими федеральными органами, которые готовят перечни земельных участков. В дальнейшем эти перечни согласовываются с органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. И при отсутствии споров, после всей процедуры согласования эти перечни утверждаются Правительством России (ст. 6 указанного закона).
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции. Данные решения выносятся в форме постановлений тех органов управления, которые имеют это право. Однако, в состав кондоминиума может входить не только жилой дом и земельный участок под ним. Это может быть целый комплекс в составе дополнительных объектов недвижимости и земельных участков. Например, вспомогательные строения, такие как подземные гаражи, складские помещения, земельные площадки под дополнительную стоянку, под детские площадки, участки под дополнительные подъездные пути и т. д.
В этом случае указанные земельные участки считаются сверхнормативными и могут предоставляться в собственность или в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцев или товариществом (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).