Товарищества не всегда могут организовать эффективное использование дополнительных земельных участков, например, детских игровых площадок, которые просто не выгодно принимать на свой баланс. В этом случае домовладельцы могут отказаться от сверхнормативных территорий, которые остаются в государственной или муниципальной собственности.
Установление сервитутов – еще один важный момент в регулировании земельных правоотношений в кондоминиумах. Под сервитутом (лат. Servituus) понимается право ограниченного пользования недвижимым имуществом[16]. В Законе о товариществах собственников жилья четко сказано, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).
Нередки случаи использования частных земельных участков для различных целей: от установления прохода через него до проведения изыскательских работ.
Законодательство делит сервитуты на два вида: частный и публичный. Общие правила установления сервитутов определяются ст. 23 Земельного кодекса РФ, где указано, что частный сервитут устанавливается гражданским законодательством, а случаи публичного сервитута и порядок его установления перечислены в той же статье Земельного кодекса РФ.
Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой
недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, если необходимо обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него[17]. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за
пользование участком. По времени сервитут может быть временным или постоянным, однако не зависимо от времени его установления сервитуты подлежат государственной регистрации, о чем делается запись в Едином государственном реестре прав по месту нахождения обременяемого участка.
Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом
лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен[18]. Сервитут может быть прекращен по требованию владельца земельного участка, на который был установлен сервитут, при условии отпадения оснований, по которым он был установлен.
2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума
Законом о товариществе собственников жилья предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или любым иным субъектом, включая органы власти государства или местного самоуправления, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 48). Данный случай имеет место, когда жилой дом еще только возводится или должен начать возводится, а его будущие владельцы хотят создать на его основе кондоминиум. В подобной ситуации земельный участок предоставляется для целей строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Для получения земельного участка под строительство капитального объекта (жилого дома, при необходимости и иных объектов) заинтересованный гражданин, юридическое лицо обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающие полномочиями по предоставлению земельных участков.
Вся процедура предоставления земельного участка регулируется нормами земельного законодательства и построена так, чтобы максимально избежать бюрократических проволочек и злоупотребления
чиновниками и носит открытый и публичный характер.
При рассмотрении заявления должны быть учтены все условия и последствия предполагаемого размера объекта, в том числе данные об участке, сведения об обременениях земельного участка или его частей, о его экологическом состоянии, о состоянии недр, градостроительных документов и т. д. Это необходимо прежде всего для того, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. Законом также предусмотрено, что вся необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении их объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и др. предоставляются соответствующими государственными и муниципальными органами бесплатно (ст. 31 ЗК РФ). Кроме того, на соответствующие органы власти возложена обязанность извещения населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Земельный участок под строительство может быть предоставлен как с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства, так и без него. При чем в последнем случае предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах, конкурсах и аукционах (ст. 30 ЗК РФ). Этой мерой должны быть ограничены махинации по злоупотреблениям со стороны чиновников, которые при таком порядке должны будут предоставлять земельные участки не по своей прихоти, а обязаны будут делать это победителям торгов.
При предоставлении участка без предварительного согласования размещения объекта строительства самой важной работой является формирование земельного участка как объекта оборота. Для этого необходимо:
- подготовить проекты границ земельного участка и установить его границы на местности (составить акт выбора земельного участка с его планом);
- определить категорию земель, разрешенное использование земельного участка. Перечень видов разрешенного использования определяется не произвольно, а на основе специальных классификаторов [19];
- определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. То есть определяется порядок использования всей инфраструктуры будущего здания: подключение к сетям тепловой и электрической энергии, к объектам канализации и т. д.;
- проведение государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка, так как предметом оборота могут быть только те земельные участки, которые прошли процедуру кадастрового учета.
В дополнение к этому законом предусмотрено правило, по которому должен быть рассмотрен вопрос: проводить
торги (конкурс, аукцион) или предоставить земельный участок без их проведения. Торги не проводятся при предоставлении земельных участков только в случае, когда была всего одна заявка и при обязательном условии предварительной публикации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков (ст. 30 ЗК РФ).
Если принимается решение о проведении торгов, то после их проведения подписывается протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).
Здесь встает вопрос о том, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).
Если органы государственной или муниципальной власти готовы передать земельный участок для формирования вновь создаваемого кондоминиума, и при этом нет других претендентов на этот участок, то земельный участок будет передан для застройки бесплатно.
Однако как быть, если найдутся еще желающие, которые тоже собираются строить жилые дома? В этом случае должны проводится торги (конкурсы, аукционы), данная норма ст. 30 ЗК РФ является императивной. То есть предполагается возмездная передача земельного участка победителю, который предложит более высокую цену. Как быть в этой ситуации? По всей видимости, здесь представляется правильным при выставлении на торги земельных участков, назначать не просто какую либо цену на него, но и условия по благоустройству прилегающей территории (или любые другие капитальные вложения при застройке). Такое благоустройство тоже предполагает определенные расходы для того застройщика, который возводит жилой дом с целью создания кондоминиума. То есть для застройщиков кондоминиума при проведении торгов должны быть одни условия, которые должны сводиться к бесплатной передаче земли в собственность с одновременным благоустройством прилегающей территории, для остальных другие – которые включают в себя только стоимость участка по итогам торгов.