2.4. Государственная регистрация кондоминиумов
Кондоминиум, (как земельно - имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним в соответствии с гражданским законодательством и Законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного права (включая обременения, сервитуты), которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Как при отчуждении имущества, так и при приватизации первоочередное значение приобретает регистрация - именно с ней связывается возникновение права на недвижимое имущество.
Сам порядок регистрации кондоминиума приведен в ст.14 Закона о товариществах собственников жилья, где сказано, что кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.
Как указано в законе о товариществах собственников жилья, паспорт кондоминиума составляется территориальными органами БТИ на основе натуральных обмеров и сведений архитектуры и градостроительства, органами по землепользованию и хранится у домовладельцев, товарищества или службы заказчика (в зависимости от выбранной формы управления).
В паспорте должны быть указаны все необходимые данные о недвижимом имуществе, входящем в состав кондоминиума. То есть в самом начале регистрируются права собственников жилых помещений, затем на своем собрании они принимают решение о создании кондоминиума, затем регистрируют его с предоставлением паспорта кондоминиума.
Указанной регистрации так же подлежат договора аренды земельных участков, заключенные сроком более одного года, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ).
В соответствии с Законом о товариществах собственников жилья домовладельцам кондоминиума в существующей застройке земельные участки в нормативных размерах передаются бесплатно.
Но в состав кондоминиума могут входить земельные участки и сверх нормативных размеров. Это земельные участки, расположенные в границах жилой группы или двора кондоминиума, на которых могут быть расположены детские площадки, дополнительные подъездные дороги, автостоянки или земля под гаражами или погребами домовладельцев и др. Данные участки уже могут быть переданы в состав кондоминиума уже за плату или в аренду. Однако если сами домовладельцы не захотят включить эти земли в состав кондоминиума, то эти участки остаются в государственной или муниципальной собственности.
Следует отметить, что земельные участки могут быть закреплены за домовладельцами только либо на праве собственности или на праве аренды. На получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование им рассчитывать не следует, так как в соответствии со ст. 20 ЗК РФ на этом праве земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти [20].
Однако действующим гражданским законодательством, регулирующим оборот недвижимости, не предусмотрено требование о государственной регистрации самого недвижимого имущества как объекта прав. Кроме того, в компетенцию органа, осуществляющего в соответствии с Законом о регистрации регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не входит регистрация кондоминиумов как объектов права (ст. 9 Закона о регистрации). То же самое следует и из названия ст. 23 Закона о регистрации – “Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах”. Более того, как уже говорилось, кондоминиум не является единым объектом прав.
Таким образом действия учреждения юстиции по регистрации прав в этой сфере должны быть направлены на:
- объединение в одно целое разделов Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), относящихся к земельному участку, расположенным на нем зданиям и сооружениям, а также общим помещениям, с целью информирования заинтересованных лиц о включении данных объектов в состав кондоминиума;
- регистрацию прав собственности на отдельные помещения;
- регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме;
- регистрацию ограничений (обременений) прав домовладельцев на отдельные объекты общего имущества.
Данные о кондоминиуме вносятся с целью отражения особого правового режима объектов недвижимости в его составе и соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в составе кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности и при представлении документов, необходимых для регистрации. В качестве правообладателя в соответствии со ст. 6 Закона о товариществах собственников жилья
может выступать любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование – собственники помещений в кондоминиуме.
Исходя из этой нормы подача заявления о регистрации представителем органа местного самоуправления противоречит действующему законодательству и на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.Представитель органа местного самоуправления, обладающий сведениями, необходимыми для государственной регистрации прав на объекты недвижимости (при оформлении паспорта домовладения за счет городского бюджета), для регистрации кондоминиума в учреждении юстиции должен предоставить такие сведения правообладателям (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации) либо иметь надлежащим образом оформленный документ о представлении интересов домовладельцев при регистрации кондоминиума (доверенность, подписанную председателем общего собрания домовладельцев - членов товарищества собственников жилья
либо выписку из протокола общего собрания домовладельцев - членов товариществах собственников жилья). Заявление подается на регистрацию права общей долевой собственности домовладельцев с указанием объектов, записи о которых подлежат внесению в единый государственный реестр.
3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ
3.1 Понятие, способы и
формы управления кондоминиумом
В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Закона о товариществе собственников жилья). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев.
Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом". Управление собственностью – это то, что должно осуществлять товарищество домовладельцев на регулярной основе в отношении собственности, т.е. осуществление всей деятельности по управлению зданием. Сюда входит не только уборка и техническое обслуживание здания, но и другие виды задач, такие как составление бюджета, получение сборов с владельцев и оплата счетов, организация собраний, планирование проведения капитальных ремонтов. Интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 2 Закона о товариществах собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.[21]
Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев.
В соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы: