СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ
ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА
1.1. Понятие и состав кондоминиума ………………………..5
1.2. Гражданско-правовой режим кондоминиума …………13
2. ФОРМИРОВАНИЕ И ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА
2.1. Создание кондоминиума собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов ……………….22
2.2 Регулирование земельных отношений при создании кондоминиумов ……………………………………………………30
2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума ………………………………….40
2.4. Государственная регистрация кондоминиумов ………45
3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ
3.1 Понятие, способы и формы управления
кондоминиумом ……………………………………………..50
3.2. Характеристика отдельных способов управления кондоминиумом ……………………………………………..55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………..61
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………64
ВВЕДЕНИЕ
В последние десятилетия решение проблематики жилищно-коммунальной сферы является одной из самых актуальных задач, стоящих перед государством и гражданами в целом. С одной стороны, государство не справляется со своими обязанностями, потому что взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. С другой, чтобы быстрее наступило время стабильного экономического роста, многое в стране придется изменить, в том числе и жилищно-коммунальную сферу, а это требует создания соответствующей правовой, нормативно-методической и функционально
управленческой базы.
Появление нового объекта права – кондоминиум, как и нового субъекта права - товарищества собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества и кондоминиумы смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности вообще и на жилые помещения в частности. Сейчас в России идет процесс создания товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием
кондоминиума и проведением границы
территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений, регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья.Тем не менее, это - самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания
и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.
С учетом этого, в дипломной работе была предпринята попытка анализа правового механизма регулирования кондоминиума, специфики его применения, а также изучения мнений ученых и практиков и определения путей совершенствования российского законодательства в этой области. Актуальность разработки данной проблемы в современный период определяется рядом факторов социально-экономического, нормативно-правового
и теоретического порядка. Здесь следует, прежде всего, указать на несовершенство нормативно-правовой базы регулирующей данные процессы. Часто законодательные акты вступают в противоречие друг с другом, многие организационные системы и технологии не регулируются единой правовой базой и оказываются под действием одновременно и общегосударственного законодательства, регионального и местного. С учетом отмеченных выше обстоятельств и был осуществлен выбор темы дипломной работы.
Объектом настоящего дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с формированием и регистрацией кондоминиума, а также в процессе управления кондоминиумом.
Предметом изучения дипломного проекта выступают нормативно - правовые предписания гражданского права,
и возникающие в связи с этим соответствующие правоотношения.
Теоретической основой изучения указанных правовых явлений выступают исследования на этот счет правоведов, а также ученых других общественных наук
Цель исследования состоит в анализе действующего в рассматриваемой области гражданского законодательства, определении эффективности его функционирования, и выработке рекомендаций по его применению и дальнейшему совершенствованию.
Структура работы обусловлена предметом и целью исследования, она состоит из введения, трех глав и заключения.
Во введении обосновывается актуальность,
определяется объект, предмет и цель исследования.
Первая глава дипломной работы носит теоретический характер, в ней определены понятие, состав и гражданско
правовой режим кондоминиума.
Во второй главе дипломной работы рассмотрены проблемы создания и регистрации кондоминиума.
Третья глава посвящена управлению кондоминиумом.
В заключении подводятся итоги исследования, формируются выводы и предложения
по совершенствованию действующего в этой области гражданского законодательства.
1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ
ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА
1.1. Понятие и состав кондоминиума
Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов.
Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более
2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях.
Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме.
Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты.
Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде[1].
Однако в российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок.
В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.
Итак, кондоминиум (condominium, от латинского con - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в современном российском гражданском праве - это «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение»[2].
В новейшей истории российского права определение кондоминиума было сформулировано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а примерно год спустя воспроизведено с некоторыми изменениями во Временном Положении о кондоминиуме. Оба документа относили его к числу субъектов гражданского права. Кардинально иную позицию заняли разработчики Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ, который отнес кондоминиум к объектам гражданского права.
Согласно статье 1 Закона о товариществе собственников жилья кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности.
Популярность кондоминиумов за рубежом, как отмечает Н. Васильева, обусловлена следующими причинами:
доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности;
владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;
расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;