9.5. Оренда землі. Охорона земель
Однією з правових форм використання земель, широко використовуваниху світі, є оренда, Відносини щодо оренди землі регулюються в Україні нормами кількох нормативно-правових актів, основними з яких є Земельний кодекс і Закон "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Основні ознаки оренди землі:
· строковість, яка виражається в передачі земельної ділянки на визначений в договорі оренди строк. Згідно із ст.93 Земельного кодексу України, оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років;
· платність, оскільки однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата за земельну ділянку - платіж:, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форми і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін в договорі оренди;
· цільовий характер визначений договором оренди земельної ділянки;
· самостійна господарська діяльність орендаря, яка виражена в забороні орендодавцю втручатися в діяльність орендаря, якщо він не порушує умов договору.
Орендна плата може встановлюватися у таких формах:
· грошовій;
· натуральній;
· відробітковій.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначати інші форми плати.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності:
· громадян;
· юридичних осіб України;
· територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності);
· держави.
Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.
Відносини по оренді землі оформляються договором оренди - угодою сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років - в обов'язковому порядку.Закон визначає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, відсутність однієї з яких може бути підставою для відмови у державній реєстрації цього договору або для визнання його недійсним.
У договорі оренди земельної ділянки вказуються:
· об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
· термін договору оренди;
· орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду;
· цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
· умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
· існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;
· сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження абознищення об'єкта оренди чи його частини;
· відповідальність сторін;
· якісний стан земельних угідь;
· порядок виконання зобов'язань сторін.
Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.
Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Рішення про відмову у державній реєстрації може бути оскаржено у судовому порядку.
За загальним правилом зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення сторонами згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.
Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:
· закінчення терміну, на який було укладено договір;
· розірвання договору оренди;
· одержання орендарем земельної ділянки у власність;
· примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
· смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмовиспадкоємців чи інших визначених законом осіб від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
· ліквідації юридичної особи – орендаря.
Відповідно до Закону "Про оренду землі", договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки та в інших передбачених законом випадках.
Земельний кодекс України визначає охорону земель як систему правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необґрунтованому вилученню земель сільськогосподарського призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісового фонду, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Охорона земель здійснюється на основі комплексного підходу до угідь як складних природних утворень з врахуванням загальних, регіональних особливостей, і ставить наступні завдання:
· обґрунтування і забезпечення досягнення раціонального землекористування;
· захист сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників від необґрунтованого їх вилучення для інших потреб;
· захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, пересушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів;
· збереження природних водо-болотних угідь;
· попередження погіршення естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів;
· консервацію деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.
Для забезпечення екологічної і санітарно-гігієнічної безпеки громадянприймаються відповідні нормативи і стандарти, що визначають вимоги щодо якості земель, допустимого шкідливого впливу на них.
Для поліпшення стану та продуктивності порушених земель здійснюється їх рекультивація. Рекультивації підлягають землі, які зазнали змін у структурі рельєфу, екологічному стані ґрунтів внаслідок проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт. При рекультивації порушених земель знятий ґрунт наноситься на малопродуктивні ділянки або на ділянки без ґрунтового покриву.
Значної шкоди родючості ґрунтів завдає забруднення хімічними та іншими небезпечними речовинами, які при перевищенні нормативів їх застосування замість користі заподіюють шкоду природі. Закон забороняє господарську та іншу діяльність, яка зумовлює забрудненняземель і ґрунтів понад встановлені гранично допустиміконцентрації небезпечних речовин.
Земельним законодавством розроблені види економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, яке включає:
· надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними та регіональними програмами використання і охорони земель;
· виділення коштів державного або місцевого бюджету громадянам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їх вини;
· звільнення від плати за земельні ділянки, що перебувають у стадії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їх стану згідно з державними та регіональними програмами.
Одним із правових засобів охорони земель є юридична відповідальність за порушення земельного законодавства. Відповідно до ст. 221 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за такі порушення:
· укладення угод з порушенням земельного законодавства;
· самовільне зайняття земельних ділянок;
· псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами; розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель;
· невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням;
· порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов'язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням;
· знищення межових знаків;
· не проведення рекультивації порушених земель та інші правопорушення.
9.6. Вирішення земельних спорів
Земельні спори - це спори, що виникають між громадянами чи юридичними особами з приводу володіння, користування чи розпорядження земельними ділянками. Вирішення земельних спорів, яке здійснюється компетентними органами держави, є одним із способів захисту прав та законних інтересів власників землі, землекористувачів, орендарів.