Если недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке, то ее отчуждение проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц (п.4 ст. 35 ЗК РФ). Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в ст. 27 ЗК РФ. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закрытых административно-территориальных образованиях и пр. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом (п.6 ст.35 ЗК РФ), до принятия которого применяется действующее законодательство субъектов Российской Федерации об обороте таких земель (ст.9 Федерального закона от 25 октября № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"4 - далее Закон о введение в действие Земельного кодекса).
Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты как встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяется правило обязательности отчуждения части земельного участка при отчуждении недвижимости.
Как известно, с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляются. Однако граждане, обладающие земельными участками на указанных правах, были вправе однократно бесплатно приобрести их в собственность. Порядок приобретения в собственность таких земельных участков законодательством урегулирован не был (за исключением короткой ссылки на необходимость подачи в уполномоченный орган власти соответствующего заявления и двухнедельный срок на его рассмотрение).
Действующий порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан зависит от различных условий. К ним, в частности, относятся:
- принадлежность земельного участка к определённой категории земель
- испрашиваемая цель его использования (для каждой цели использования установлено собственное правовое регулирование порядка предоставления земельных участков)
- возможность осуществления на земельном участке строительства, в том числе индивидуального жилищного или гаражного
- другие условия
Поэтому универсальных правил, которые бы могли быть применены к предоставлению земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, не существовало. К тому же, ограничение в виде однократного бесплатного предоставления земельных участков являлось дополнительным условием, которое ни один специальный порядок предоставления земельных участков не предусматривал. В силу прямого указания закона (п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ) на предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, не распространялись общие порядки, предусмотренные ст.ст. 30-34 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ указанные земельные участки предоставлялись гражданам на основе их личных письменных заявлений, подаваемых в уполномоченные органы власти, осуществляющие предоставление земельных участков (ст. 29 Земельного кодекса РФ). Однако отсутствие специфики предоставления таких земельных участков, как правило, приводило к многочисленным земельным спорам, сопряжённым с необоснованными отказами уполномоченных органов власти в предоставлении гражданам находящихся в их пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании земельных участков. Сложившееся положение дел не удовлетворяло замыслу законодателя развить в стране институт частной собственности на землю, придать земельным правоотношениям товарооборотный характер путём постепенного изживания прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, как пережитков социалистической экономики.
Вследствие указанных обстоятельств Законом о «дачной амнистии» отменены п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ, гарантирующие возможность однократного бесплатного предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Взамен порядка однократного бесплатного предоставления земельных участков введён порядок переоформления прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности. Указанный порядок составной частью входит в механизм государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, регламентация которого нашла отражение в статье 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сущность этого механизма основывается на следующих принципах:
1) его действие распространяется только на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ
2) право собственности может быть зарегистрировано только на земельные участки, которые предоставлены для следующих видов целевого использования: личное подсобное хозяйство, дачное хозяйство, огородничество, садоводство, индивидуальное жилищное или гаражное строительство
3) введена презумпция права собственности на предоставленный гражданину земельный участок, которая означает, что в независимости от того предоставлен ли земельный участок на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, в целях государственной регистрации прав земельный участок считается предоставленным на праве собственности
С позиции интересов личности в названном механизме можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты:
1) детально конкретизирован и одновременно упрощён порядок приобретения и оформления гражданами права собственности на предоставленный им земельный участок
2) отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо неё введён принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок в независимости от того, сколько земельных участков находится на каком-либо праве у того или иного лица
3) механизм «переоформления прав» (упрощённый порядок приобретения права собственности на предоставленный земельный участок) граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен
4) с 1 января 2007 года снижена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства с 500 до 100 рублей
5) механизм «переоформления прав» распространяется на ограниченный перечень видов целевого использования земельных участков и, исходя из буквального толкования положений ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не распространяется на такие виды целевого использования земельных участков, как животноводство, сельскохозяйственное производство, сенокошение и выпас скота, крестьянское (фермерское) хозяйство и др.
6) в связи с отменой п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ, регулировавшего в том числе порядок приобретения в собственность граждан находящихся в их фактическом пользовании земельных участков с расположенными на них жилыми домами, которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, граждане могут бесплатно без каких-либо количественных ограничений приобретать указанные земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ