В законодательных актах регионов РФ принимаются нормы по усилению защиты прав детей, оставшихся без попечения родителей, прежде всего, от различных незаконных действий со стороны корыстных элементов.
В Москве до недавнего времени практика была такой: получив комнату или квартиру, покинувший интернат совершеннолетний, но не сведущий в жизни гражданин попадал в сети криминала еще до выхода. Предприимчивые структуры имеют, как правило, четкое представление о своих потенциальных клиентах задолго до их взросления. Интерес этих дельцов заключается в получаемой ими квартире. Дело в том, что по достижении 18 лет или окончания срока обучения в государственном учреждении город предоставлял выпускникам жилье. Но скоро к новоселу приходили лица с «выгодным» предложением: купить эту недвижимость. В результате махинации доверчивый и беззащитный сирота оказывался бездомным.
К сожалению, наше законодательство пока еще не установило твердого закона, ограждающего от криминала жилищные права молодых лиц, вышедших из детдома. В соответствии с законодательством РФ после 18 лет гражданин вправе сам распоряжаться своим жильем, но вопрос, умело он это сделает, или его обманут, остается открытым.
На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования, иначе именуемых договорами долевого участия. Оба вида договоров являются возмездными: за исполнение обязанности по передаче недвижимости стороной договора другой стороне необходимо внести плату.
В Регистрационную палату Самарской области на государственную регистрацию часто поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые с несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители.
При этом несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора «Покупателем» либо «Долевиком», который согласно условиям договора должен оплатить определенную соглашением сторон сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний – между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.
Тем более что гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.
Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства.
Учитывая то, что в последнее время существует насущная потребность в том, чтобы права требования могли передаваться от одного лица к другому, возможен вариант, когда законный представитель несовершеннолетнего, имея определенное право требования по сделке, может уступить это право последнему.
ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор, в силу различных обстоятельств может выйти из обязательства, т.е. происходит ситуация, когда обязательство сохраняется в первоначальном виде, но меняются стороны обязательства.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ при переходе прав кредитора другому лицу (уступке права) происходит перемена лиц в обязательстве, при этом кредитор выбывает из него. Например, один из родителей заключил договор долевого участия с застройщиком и в последующем пожелал свое право требования по такой сделке передать своему ребенку.
В случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом, произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательстве путем заключения двухстороннего соглашения об уступке.
Несовершеннолетний имеет право на получение имущественного содержания (алиментные обязательства) и пособия.
Алиментным обязательствам членов семьи несовершеннолетнего Семейный кодекс РФ отводит целый ряд глав (13, 15, 16 и 17), устанавливающих порядок и формы предоставления членами семьи несовершеннолетнего, а это прежде всего его родители, а в установленных законом случаях его братья и сестры, дедушки и бабушки, необходимых средств на содержание несовершеннолетних детей, а также братьев, сестер, внуков. Конституцией РФ (ст. 38) установлено, что забота о детях, их воспитание – равное право и обязанность родителей. Основываясь на данной конституционной норме, законодательство, прежде всего семейное и гражданское, предоставляет родителям право самостоятельно определять порядок и формы имущественного обеспечения своих детей (определение места жительства, выделение средств на питание, одежду, культурно-бытовые и иные расходы соответственно возрасту детей).
Алиментные обязательства на содержание детей вытекают из прямого родства с их родителями. Взыскание алиментов, определение их размера и порядка выплаты может производиться как в период официального брака, так и после его расторжения.
В случае, если родители не предоставляют содержание своим несовершеннолетним детям, средства (алименты) для обеспечения детей взыскиваются с родителей в судебном порядке (ст. 80 СК).
Закон также предоставляет право родителям заключать между собой соглашения о содержании своих детей, определяя в них размеры, условия и порядок выплаты алиментов (ст. 99 СК).
Соглашение заключается на добровольных началах в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Оно приобретает силу исполнительного листа и в случае уклонения от уплаты алиментов может быть предъявлено в суд для принудительного исполнения. Не заверенное нотариально соглашение влечет за собой его недействительность.
Соглашение об уплате алиментов может быть расторгнуто по взаимному согласию сторон. Расторжение соглашения должно быть выражено в письменной форме и нотариально удостоверено, а при не согласии – по решению суда.
Соглашение об уплате алиментов может быть признано недействительным судом:
– по основаниям, предусматривающим недействительность сделок;
– при отсутствии письменного нотариального удостоверения заключенного родителями соглашения;
– в случае, если размер алиментов, установленный по соглашению на несовершеннолетних детей, ниже того, который они могли бы получить в судебном порядке: на одного ребенка – одной четверти; на двух – одной трети, на трех и более детей – половины заработка и (или) дохода родителей (ст. 81 СК)[35].
В отличие от алиментов, взыскиваемых по решению суда, размер которых устанавливается в долях к заработку (доходу) или в твердой денежной сумме, подлежащих выплате ежемесячно, алименты по соглашению могут выплачиваться:
– в долях к заработку и иному доходу лица, обязанного выплачивать алименты;
– в твердой денежной сумме, уплачиваемой не ежемесячно, а периодически, например ежеквартально, но при этом совокупный размер алиментов не должен быть ниже размера, установленного ст. 81 СК, а также уплачиваемый единовременно;
– путем предоставления имущества и в сочетании иных способов уплаты алиментов.
Размер алиментов уплачиваемых по соглашению, может индексироваться, а в случае отсутствия в соглашении порядка индексации об уплате алиментов, индексация производится в порядке, предусмотренном ст. 117 СК, то есть пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
Алименты могут выплачиваться на основе добровольного волеизъявления родителя. Порядок удержания алиментов в этом случае, определяется указанием Федеральной службы занятости от 30 марта 1993 года №П-7–10–307 «О порядке удержания алиментов по исполнительным документам, переданным для производства взыскания органам государственной службы занятости», а также Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
Размер алиментов может быть уменьшен или увеличен судом при отсутствии соглашения с учетом материального и семейного положения сторон, имея в виду, чтобы размер алиментов не превышал половины заработка (дохода). Удержание алиментов на содержание несовершеннолетних детей производится со всех видов заработной платы (денежного вознаграждения, содержания) и дополнительного вознаграждения, как по основному месту работы, так и за работу по совместительству, которые получают родители в денежной (национальной или иностранной валюте) и натуральной форме[36].
Перечень видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, утвержден постановлением Правительства РФ от 18 июля 1996 года №841 «О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей».