Как следует из содержания ст. 235 ГК РФ, право собственности, в том числе и на жилое помещение, прекращается при отчуждении собственником жилого помещения, отказе собственника от права собственности, принудительном отчуждении жилого помещения у собственника в случаях, предусмотренных законом.
Принудительное отчуждение жилого помещения у собственника может иметь место при сносе принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, сносе дома, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, реквизиции жилого помещения, конфискации жилого помещения, обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника.
В случае сноса жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, собственнику такого дома, членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом доме, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. По желанию таких граждан им обеспечивается вместо предоставления квартир возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир. В указанном случае права пользования прекращаются вместе с прекращением права собственности на жилой дом. Однако по желанию граждан принадлежащие им жилые дома, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте либо может быть построен аналогичный дом. В этом случае право пользования сохраняется в перенесенном доме.
При сносе дома, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности или иная компенсация. Ограниченные вещные права пользования жильем в этом случае должны быть "перенесены" на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого.
В случае реквизиции жилого помещения права пользования прекращаются, однако в случае последующего возврата собственнику сохранившегося и пригодного для проживания жилого помещения права пользования должны быть восстановлены.
Конфискация жилого помещения приводит только к перемене собственника и, таким образом, в силу статей 216, 292, 586 и 1137 ГК РФ ограниченные вещные права пользования жильем не прекращает.
Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника также не прекращает вещные права по пользованию чужими жилыми помещениями, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Действующее законодательство предусматривает только одно исключение из данного правила. Собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.
Кроме вышеуказанных оснований, по общему смыслу норм жилищного законодательства[107] вещное право пользования чужим жильем может быть прекращено также решением суда о выселении управомоченных лиц в соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса РФ по требованию собственника, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению, систематическим нарушением правил проживания делают невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одной квартире или доме, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными.
Дела, рассматриваемые судами на основании ст. 91 ЖК РФ, как и ст. 293 ГК РФ, представляют сравнительно большую редкость. Как указывает Л.В. Щенникова: "... Можно констатировать: суды сегодня "не решаются", "не отваживаются" лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания... ни тем более права собственности на жилое помещение... При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных деяний, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами"[108].
Таким образом, основания прекращения ограниченных вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями можно классифицировать на общие для всех субъектов указанных прав и специальные для членов семьи собственника, отказополучателей и получателей ренты.
Общими основаниями прекращения вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями являются:
1) смерть субъекта ограниченного вещного права;
2) истечение срока, на который данное право было установлено;
3) гибель (уничтожение) жилого помещения;
4) отказ субъекта от принадлежащего ему права;
5) соединение в одном лице собственника и управомоченного лица;
6) выселение в случаях, предусмотренных статьей 91 Жилищного кодекса РФ.
Указанные основания должны быть представлены в законодательстве единым замкнутым перечнем.
Кроме того, представляется необходимым дополнить указанные основания таким, как возникновение права собственности на иное жилое помещение.
Специальным основанием прекращения прав членов семьи собственника жилья является выселение из жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа.
В Жилищном кодексе Российской Федерации по-новому решен вопрос прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Если в действующем законодательстве прекращение семейных отношений с собственником не является основанием прекращения прав пользования жильем, то ЖК РФ, наоборот, связывает прекращение прав пользования с прекращением семейных отношений.
Кроме того, говоря о правовом статусе членов семьи собственника жилья, нельзя не упомянуть о том, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"[109] внесены изменения в пункт 2 статьи 292, где слова "не является" заменены словом "является".
Таким образом, основаниями прекращения пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии с ЖК РФ и указанным Федеральным законом станут: прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, и переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом.
С отмеченными нововведениями в законодательство трудно согласиться. Ни переход права собственности на жилье, ни прекращение семейных отношений не должны являться основаниями прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи (в т.ч. и бывшими), если у них отсутствует возможность пользования иным жилым помещением.
Говоря о прекращении ограниченных вещных прав на жилое помещение, нельзя не упомянуть и о статье 35 нового Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае, если бывший член семьи собственника или гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Названные положения применяются только к бывшим членам семьи и гражданам, проживающим в жилом помещении в силу завещательного отказа. На наш взгляд, действие статьи 35 ЖК РФ должно быть распространено и на действительных членов семьи собственника жилья и на граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Таким образом, анализируя указанные законы, можно прийти к выводу, что регулирование оснований прекращения вещных прав пользования чужими жилыми помещениями проведено в новом Жилищном кодексе РФ недостаточно.
Законодательство РФ должно быть дополнено нормой, предусматривающей общие основания прекращения вещных прав пользования чужими жилыми помещениями. К таким основаниям должны относиться: смерть субъекта ограниченного вещного права, истечение срока, на который данное право было установлено, гибель (уничтожение) жилого помещения, отказ субъекта от принадлежащего ему права, соединение в одном лице собственника и управомоченного лица, возникновение права собственности на иное жилое помещение, а также выселение в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.