КУРСОВАЯ РАБОТА
ЭКОНОМЕТРИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ
РЫНКА ВТОРИЧНЫХ ТРЁХКОМНАТНЫХ КВАРТИР МЕТАЛЛУРГИЧЕСКОГО РАЙОНА
г. ЧЕЛЯБИНСКА
Факультет экономический Исполнитель Е.В.Ашмарина
Специальность «Математические Группа ЭММ 301
методы в экономике» Научный руководитель
Дата защиты _____________ А.М. Набиев, к.э.н., доцент
Оценка __________________
Челябинск
2005
Содержание
| Введение……………………………………………………. | 3 | |
| 1 | Описание предметной области …………………………... | 4 |
| 2 | Постановка задачи ………………………………………... | 9 |
| 3 | Моделирование …………………………………………… | 11 |
| 4 | Идентификация и интерпретация полученных моделей | 19 |
| 5 | Верификация ……………………………………………… | 27 |
| 6 | Интерпретация окончательной модели………………… | 31 |
| Заключение ……………………………………………… | 38 | |
| Список использованной литературы …………………… | 39 | |
| Приложение |
В данной работе методы эконометрического анализа применяются с целью моделирования состояния рынка вторичного жилья. Рассматривается вторичный рынок трёхкомнатных квартир Металлургического района
г. Челябинска.
Актуальность исследования вытекает из необходимости формализации существующих критериев оценки стоимости продаваемых квартир, т.к. часто на практике нет четко обоснованных критериев и моделей для её определения. Преобладает способ оценивания цены предложения квартиры, имеющий основой субъективные критерии, которые могут не совпадать у разных оценщиков.
Этим объясняется необходимость нахождения модели, описывающей состояние вторичного рынка квартир, обоснованной объективными методами.
Объектом исследования выбрана совокупность трёхкомнатных квартир Металлургического района на вторичном рынке г. Челябинска.
В качестве предмета исследования выступает оценка продажной цены квартиры.
Целью работы является исследование зависимости цены предложения трехкомнатных квартир на вторичном рынке Металлургического р-на г.Челябинска в 2005 году от характеристик этих квартир.
Основным методом исследования является регрессионный анализ.
Для нахождения оценок параметров эконометрической модели, проведения тестов, определяющих значимость найденных оценок и модели в целом, использовался пакет EViews-3.
1. Описание предметной области
1.1 Общее представление о Металлургическом районе.
Формирование рынка вторичного жилья Металлургического района г. Челябинска имеет ряд особенностей. Чтобы иметь представление о нем, адекватное настоящему времени, необходимо рассмотреть условия его становления в нескольких аспектах.
1. Исторический аспект.
В 1943 году на пустующей местности за северной границей г. Челябинска, за рекой Миасс, был построен Челябинский Металлургический Завод.
В связи с этим на прилегающей к заводу территории был основан жилой поселок – соцгород. В 1946 году ему был официально присвоен статус самостоятельного территориально-административного образования, именуемого ныне Металлургическим районом [2, с.6].
В 50-70 годы двадцатого века велась активная застройка района, большинство жилых объектов построено именно в это время. Поэтому на рынке преобладает старое жилье, новостроек существенно меньше. За последние годы и в настоящее время строится, преимущественно, элитное жильё, оно перекупается, продается вторично, что существенно меняет обстановку на рынке вторичного жилья.
2. Территориальный аспект.
Напрямую связан с историей возникновения района.
Металлургический район располагается в северной части города Челябинска. Его естественной границей с юга является река Миасс. С севера район граничит с Каштакским бором.
Район значительно отдален и обособлен промышленной зоной от остальной части города. По сути, он представляет собой отдельное территориальное образование.
3. Экологический аспект.
На территории района размещено большое количество крупных промышленных предприятий (в их числе металлургический гигант «Мечел»).
В связи с этим сложившаяся экологическая ситуация весьма неблагоприятна, т.к. большинство атмосферных выбросов заводов оседает в границах района.
4. Социальный аспект.
Металлургический район в силу специфики своего возникновения является «рабочим районом», т.е. большинство его населения составляют работники заводов. Чаще всего жилые дома строились самими заводами непосредственно для своих рабочих и служащих. Поэтому здесь изначально ставка делалась на недорогое жилье, не на комфорт и благоустроенность, а на обеспечение жильем максимального количества семей.
Отсюда низкое качество и маленький метраж квартир.
Рассмотренные аспекты позволяют получить исчерпывающее представление о причинах формирования рынка вторичного жилья Металлургического района именно в таком виде, в котором он существует на сегодняшний день.
Главной его особенностью является очень низкая продажная цена квартир по сравнению с более благополучными районами г. Челябинска.
1.2 Описание факторов, рассматриваемых в исследовании.
Для проведения статистического анализа и эконометрического моделирования рынка вторичных трёхкомнатных квартир на основе объявлений о продаже квартир была построена выборка, содержащая 121 наблюдение. Перечень данных приведен в Приложении 1.
Изучив объявления и предметную область, можно сказать, что целесообразно проводить оценку продажной цены квартиры по следующим факторам:
1. жилая площадь (в м2);
2. остальная площадь (общая площадь – жилая площадь) (в м2);
3. количество этажей в доме;
4. номер этажа квартиры;
5. количество балконов;
6. материал стен дома;
7. наличие ремонта в квартире;
8. наличие квартирной железной двери.
9. наличие подъездного домофона;
10. серия квартиры;
11. удобство положения дома;
12. застекленность балкона;
13. привлекается ли посредник для продажи квартиры;
Некоторые факторы, выбранные для построения модели цены предложения вторичных трёхкомнатных квартир, имеют ряд особенностей, описанных ниже.
1.2.1. Серия.
Из анализа выборки следует, что целесообразно рассматривать следующие квартирные серии:
- «хрущевка»;
- «брежневка»
- 121;
- полнометражная;
- ленинградский проект;
- элитная.
Серийность квартиры является её качественным фактором, поэтому каждая из указанных серий в модели обозначается фиктивной переменной (имеет значение 0, если квартира не принадлежит указанной серии, и значение 1, если принадлежит).
Квартиры, включенные в выборку и имеющие другую серию, не указанную в перечисленных (например, «индивидуальный проект»), имеют значение ноль у всех перечисленных фиктивных переменных, обозначающих принадлежность к серии.
Фактор «серия» включает в себя такие характеристики квартиры как высота потолков, планировка, санузел и другие особенности проекта.
1.2.2 Удобство положения.
В Металлургическом районе нет чётко выраженного единственного центра, близостью к которому можно было бы определять удобство положения дома.
Поэтому под удобством положения будем подразумевать соответствие места расположения квартиры следующим критериям:
- близость к остановке транспорта (лучше к нескольким видам транспорта);
- близость к крупным продовольственным магазинам, супермаркетам;
- близость к различным учреждениям сферы обслуживания (иные магазины, парикмахерские, отделения связи, кафе, аптеки);
- близость к учреждениям культуры (библиотеки, дворцы культуры), спорта (спортивные залы, бассейн, дворцы спорта, спортивные базы, стадионы) и досуга (парк культуры и отдыха).
Факторы, отрицательно влияющие на удобство положения квартиры:
приближенность к заводам и городской свалке.
1.2.3 Второстепенные факторы с точки зрения экономического смысла.
Следующие факторы включаются в статистическую выборку данного исследования, т.к. встречаются в абсолютном большинстве объявлений о продаже квартир.
Но с точки зрения экономического смысла они могут оказаться незначимыми в создаваемой модели продажной цены квартиры. Эту гипотезу следует проверить на дальнейших этапах исследования.
Тем не менее, эти факторы включаются в исследование, т.к. они необходимы для адекватности модели предметной области и, к тому же, априорных оснований для обоснования их незначимости недостаточно.
Рассмотрим такие факторы более подробно.
1. Железная дверь
- есть в большинстве квартир приведенной выборки, поэтому может не являться значимым фактором.
2. Застекленность балкона
- стоимость застекления балкона несравнимо меньше стоимости квартиры и, предположительно, существенно не влияет на её цену.
3. Домофон
- может оказаться незначимым по этой же причине.
4. Наличие телефона.
Т.к. Металлургический район практически полностью телефонизирован, то телефоны установлены в абсолютном большинстве квартир. Они могут отсутствовать в домах на окраинах, что учитывает уже имеющийся фактор «удобство положения», или в новостройках.
В результате описания предметной области и анализа объявлений о продаже квартир выявлено 19 факторов, от которых, предположительно, зависит продажная цена квартиры. Они включаются в модель, т.к. наиболее полно раскрывают характеристики квартиры.