В настоящее время в Российской Федерации признаются действительными ранее совершенные сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий, предприятий и т.д.) в собственность другой организации с формулировкой "передать на баланс".
Должны ли признаваться действительными подобные сделки в Республике Беларусь?
Действительно, формулировка "передать на баланс" при отчуждении объектов недвижимости в собственность другой организации была установлена как единственно возможная и применялась на протяжении длительного времени согласно законодательству СССР и союзных республик, в том числе и БССР, при передаче объектов недвижимости между организациями. Ключевыми документами здесь являются:
постановление Совета Министров СССР от 16.10.1979 № 940 "О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений";
Инструкция Министерства финансов и Госплана СССР от 16.04.1980 № 75 "О порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения, организации, учреждения, здания и сооружения" (далее - Инструкция);
постановление Совета Министров БССР от 17.06.1980 № 236 "О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений" (далее - постановление № 236);
решение Минского городского исполнительного комитета от 01.08.1991 № 270 "О порядке распределения и предоставления в аренду служебных (нежилых) помещений" (далее - решение Мингорисполкома).
В части передачи "имущества на баланс" представляются интересными трактовки этого понятия законодателем.
Инструкция говорит, что передача отдельных зданий и сооружений производится путем списания их стоимости с баланса передающей организации на баланс принимающей организации.
Постановление № 236 устанавливает, что министерства, государственные комитеты, ведомства БССР и исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов передают кооперативным и другим общественным организациям (по согласованию с центральными органами этих организаций) и принимают от них здания и сооружения.
В п.4 решения Мингорисполкома установлено, что передача зданий и сооружений с баланса на баланс, изменение целевого (определенного проектом) назначения нежилых помещений и перевод жилого фонда в нежилой производятся только по решениям (распоряжениям) Мингорисполкома, по представлению отдела нежилого фонда при согласовании с УЖХ Мингорисполкома, управлением госимущества, ГлавМинскархитектурой, соответствующим исполкомом райсовета.
Пункт 3.2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 03.09.1992 "О практике применения статьи 37 Закона "О предприятиях в Республике Беларусь"1 говорил о том, что отчуждение в любой форме2 государственного имущества, в результате которого оно переходит в иную форму собственности, осуществляется государственным субъектом с разрешения собственника либо органа, им уполномоченного.
Такое разрешение дается ему собственником (органом, им уполномоченным) в каждом конкретном случае исходя из конкретных условий сделки.
Статьей 37 Закона Республики Беларусь от 11.12.1990 № 457-XII "О собственности в Республике Беларусь"3 (далее - Закон о собственности) было установлено, что общественные объединения имеют право собственности на имущество, приобретенное и созданное ими за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, организациями или переданное государством и приобретенное по другим основаниям, не противоречащим Закону.
На этом основании можно сделать вывод о том, что при правомерности распоряжения имуществом уполномоченными государственными органами передача ими имущества общественным объединениям, то есть в другую форму собственности, с формулировкой "передать на баланс" влечет и переход права собственности.
Согласно ст.41-1 и 46 Закона о собственности органами, уполномоченными распоряжаться государственной собственностью, в частности по коммунальной собственности, являлись соответствующие Советы народных депутатов, которые осуществляют свои полномочия непосредственно либо через исполнительные комитеты Советов народных депутатов.
В силу реформирования законодательства, изменения подходов к понятию права собственности и его субъектов можно отметить, что передача с баланса на баланс имущества (зданий, сооружений) влечет смену собственника, за исключением передач в пределах одного собственника.
Таким образом, имущество, переданное государством до 01.07.1999 в другую форму собственности, к примеру общественному объединению, на условиях установленной компенсации, меняет согласно законодательству форму собственности и, соответственно, принадлежит последнему на праве собственности.
При этом имеет значение и форма документа (акта приемкипередачи) при такой передаче.
К примеру, типовая межведомственная форма № ОС1 (АСУ) акта приемкипередачи, утвержденная приказом ЦСУ СССР от 14.12.1972 № 816, применялась при отчуждении объектов в собственность другой организации. При иных передачах, например в пределах одного собственника, в аренду, в пользование, применялись, соответственно, иные формы актов.
Таким образом, ранее совершенные уполномоченными по законодательству на момент их совершения органами сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий, предприятий и т.д.) в собственность другой организации с формулировкой "передать на баланс" являются действительными и должны признаваться в Республике Беларусь и после 01.07.1999 в силу положений ст.1138 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 года (далее - ГК 1998 года).
Договорные отношения по передаче объектов недвижимости совершены до 01.07.1999 (в том числе в феврале 1991 г), оформлены с формулировкой "на баланс" и предусматривают условия компенсации от одной организации к другой в соответствии с Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1 (далее - Основы), Гражданским кодексом БССР 1964 года (далее - ГК 1964 года), Инструкцией и иным законодательством СССР и БССР.
Должны ли такие отношения признаваться действительными в Республике Беларусь после введения в действие ГК 1998 года?
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года договорные отношения по передаче объектов недвижимости с ранее установленной законодательством формулировкой "на баланс" и на условиях компенсации являются действительными, в том числе и после введения в действие ГК 1998 года.
Данные сделки, оформленные до 01.07.1999 (в том числе в феврале 1991 г) в соответствии с Основами, ГК 1964 г., Инструкцией, равнозначны в современных условиях отчуждению указанных объектов в собственность от одной организации к другой, за исключением передач в пределах одного собственника, когда собственник на объект не изменялся.
Возможно ли использование документов и договоров по сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества, оформленным в порядке, установленном ГК 1964 года и другим законодательством, при осуществлении административных процедур согласно ГК 1998 года?
Требуется ли в настоящее время задним числом переоформление письменного договора, оформленного в порядке ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, уже как единого документа согласно ГК 1998 года?
С учетом комплексного анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно сделать вывод, что ранее составленные и подписанные сторонами документы по договорным отношениям между организациями (письма, решения, протоколы и др.), по состоявшимся до введения в действие ГК 1998 года сделкам, связанным с отчуждением недвижимости, сохраняют свое действие, могут применяться при осуществлении административных процедур, к примеру, при технической инвентаризации объектов, при государственной регистрации права собственности на них и не требуют дополнительного подтверждения при условии, что они приняты и оформлены в порядке, установленном ст.158, 159 ГК 1964 года и другим, действующим на момент правоотношений законодательством.
Следовательно, по договорным отношениям (сделкам) по отчуждению и передаче объектов недвижимости, оформленным ранее в порядке ст.158, 159 ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, действующее законодательство не предусматривает переоформления задним числом письменных договоров уже как единых документов в порядке п.2 ст.404 и ст.521 ГК 1998 года.
Это же относится и к договорам, исполненным и завершившимся исполнением до введения в действие ГК 1998 года.
Будут ли признаваться действительными в контексте ныне действующего законодательства и применяться в регистрационных и иных правоотношениях по отчуждению недвижимости и последующих административных процедурах по регистрации права собственности на недвижимость в качестве письменного договора документы, которыми были определены неотъемлемые условия договора, согласно п.2 ст.58 Основ и ст.158, 159 ГК 1964 года?
Кроме того, будут ли иметь юридическую силу ранее принятые и исполненные решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов недвижимости на баланс?
До 1 июля 1999 г. на территории Республики Беларусь действовал ГК 1964 года. Согласно ч.1 ст.158 ГК 1964 года договор считался заключенным, когда между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
По общему правилу, если в силу законодательства или соглашения сторон договор должен быть заключен в письменной форме, то он может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами и т.д., подписанными стороной, которая их посылает, согласно ч.2 ст.159 ГК 1964 года.
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно сделать вывод, что такие документы являются действительными и могут применяться в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и последующих административных процедур по регистрации права собственности на недвижимость.