В подобных случаях суд должен отказывать в признании права собственности на землю, иначе будет иметь место нарушение ст. 83 ЗК РФ, устанавливающей без каких-либо изъятий правило о соответствии использования земель поселений зонированию их территорий. Правда, на практике довольно часто сложно решить вопрос, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, поскольку в ряде регионов отсутствует необходимая нормативная правовая база. Кроме того, суд, признав право собственности на земельные участки с отступлением от генерального плана, иной градостроительной документации, тем самым превысит свою компетенцию, ибо такое решение будет противоречить Градостроительному кодексу РФ. В соответствии с п. 9 ст. 28 названного Кодекса "внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений".
Судебная практика свидетельствует, что при решении вопроса о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ не всегда учитывается особенность земельного законодательства, состоящая в рациональном использовании земельного фонда определенной территории, что выражается в планировании и зонировании использования земли. Так, при вынесении упомянутого ранее решения по делу N 2-585 Ленинский районный суд г. Перми исходил из установленного факта: группа граждан владела земельными участками более 15 лет в районе Городские горки, используемыми ими под мичуринские сады. Между тем еще в письме Пермского городского совета союза спортивных обществ и организаций от 16 мая и решении Пермского горисполкома от 4 августа 1960 г. было подчеркнуто, что эти сады организованы без согласия горисполкома на землях, предназначенных для занятий горнолыжным спортом. Однако это обстоятельство суд не принял во внимание. Не стало препятствием для легализации права собственности на землю за "мичуринцами" и ссылка ответчика (городской администрации) на проект детальной планировки указанного жилого района, который был утвержден решением Пермского горисполкома 7 июня 1977 г. N 383. По этому плану коллективные сады на Городских горках практически оказались в центре города, и их существование вошло в известной степени в конфликт с бурно развивающимся городским строительством. Часть оврагов, а следовательно, и коллективных садов подлежала ликвидации в соответствии с генеральным планом.
Нельзя не вспомнить слова видного дореволюционного цивилиста В.И. Синайского, который отмечал, что "большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности".
Остается лишь надеяться: современное законодательство и правоприменительная практика сумеют сформулировать ясные, точные положения для разрешения подобных споров.
Литература
Нормативные акты
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР" (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 13.06.1996 N 63-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 07.05.1998 N 73-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
Учебники и монографии
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО: УЧЕБНИК. Ч. 1 / ПОД РЕД. Ю.К. ТОЛСТОГО, А.П. СЕРГЕЕВА. М., 1996. С. 312.
ЕРОФЕЕВ Б.В. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО: УЧЕБ. ДЛЯ ВУЗОВ / ПОД РЕД. Г.В. ЧУБУКОВА. М., 1998. С. 196.
КАССО Л.А. РУССКОЕ ПОЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. М., 1906. С. 123.
КОЗЫРЬ О.М. НЕДВИЖИМОСТЬ В НОВОМ ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ. ТЕОРИЯ. ПРАКТИКА / ПОД РЕД. А.Л. МАКОВСКОГО. М.: ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ЧАСТНОГО ПРАВА. С. 285.
КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ЧАСТИ ПЕРВОЙ: ПОСТАТЕЙНЫЙ / ПОД РЕД. О.Н. САДИКОВА. М., 1997. С. 457.
КРАССОВ О.И. ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. М., 2000. С. 63, 64.
СИНАЙСКИЙ В.И. РУССКОЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. М., 2002. С. 221.
ЧУБУКОВ Г.В., ПОГРЕБНОЙ А.А. ЗЕМЕЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: СДЕЛКИ, ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ: УЧЕБ. ПОСОБ. М., 1997. С. 84.
Статьи
"ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ПРАВО НА ИМУЩЕСТВО" (Д. ЛАПИН, Е. ФРЕЙДЕНЗОН) ("БИЗНЕС-АДВОКАТ", N 19, 2004)
"ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ОСНОВАНИИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ" (И.В. АКСЮК) ("АДВОКАТ", N 12, 2003)
"ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ" (Г.Н. ЭЙРИЯН) ("АДВОКАТ", N 7, 2003)
"ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ОТ НЕУПРАВОМОЧЕННОГО ОТЧУЖДАТЕЛЯ: СЛОЖНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОСТАВ ИЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ?" (Д. ТУЗОВ) ("РОССИЙСКАЯ ЮСТИЦИЯ", N 6, 2003)
"ПРОБЛЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ В СВЕТЕ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА" (А.П. АНИСИМОВ) ("ЮРИСТ", N 12, 2002)