Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации (стр. 5 из 13)

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке и о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы ипотечного кредитования как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели вторичного ипотечного рынка.

Экономические рыночные регуляторы (законы), действующие на рынке жилья стихийно, в целом способны установить равновесие в системе и создать равновесное значение параметров, при которых установится соответствие спроса, предложения, цен и объёмов строительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствуют реализации жилищной политики. Основу государственного регулирования процессов жилищного рынка составляют субсидирование, финансирование, регламентирование, прямое участие государства на рынке. Эти методы управления часто оказывают разнонаправленное воздействие на параметры и течение процессов жилищного рынка.

Эффективность управления во многом зависит от того, как и в какой степени учтены следующие позиции:

– организация и механизм функционирования объекта управления, соответствующие ему процессы и сложившиеся тенденции;

– соответствие выбираемой системы методов механизму и специфике условий функционирования объекта управления;

– обоснованность соответствия результативности применяемых методов управления поставленным целям;

– соответствие используемого набора инструментов и механизмов выбранным методам управления.

В основу подхода к формированию системы управления жилищным рынком предлагается положить комплексную оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным рынком должна рассматриваться как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления (см. рис. 1).

Жилищный рынок представляет собой целенаправленную деятельность экономических субъектов, непосредственно обеспечивающих процесс обращения жилищной недвижимости и порождаемых ею жилищных услуг. К экономическим субъектам относятся: предприятия, организации, включая государственные, и население как конечный потребитель. Каждый субъект действует на рынке, исходя из собственных интересов и имеющихся возможностей, обусловленных внутренними и внешними факторами. Целесообразно рассматривать жилищный рынок как объект, управляемый не только извне, но и изнутри, через деятельность экономических субъектов. Поэтому систему экономических методов управления жилищным рынком условно можно разделить на два уровня: внешний – макроуровень (государство) и внутренний – микроуровень (субъекты жилищного рынка).

Рис. 1. Система управления жилищным рынком

Управление на каждом из уровней различается: постановкой целей; формой воздействия на объект управления; характером межуровневых связей; системой применяемых экономических методов; результативностью воздействия на управляемый объект.

Рассмотрим основные позиции применения некоторых методов управления рынком жилья.

Государственное управление осуществляется в форме воздействия на параметры жилищного рынка. Прямое воздействие осуществляется через деятельность государственных органов различного уровня, и/или когда государство само выступает в роли экономического субъекта – участника жилищного рынка. Косвенная форма воздействия проявляется через межуровневые связи как результат применения экономических методов управления, определяющих деятельность экономических субъектов в заданных направлениях. Принятие управленческих решений на этом уровне базируется на оценке общего внутреннего состояния жилищного рынка – значений и соотношений основных его параметров, тенденции и динамики развития, практической деятельности субъектов и на оценке внешних факторов – состояния и уровня развития сопряжённых с жилищным рынком секторов экономики.

Управление жилищным рынком с точки зрения экономических субъектов (микроуровень) носит иной характер. Целью экономических субъектов является получение частных выгод и благ, удовлетворение собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынок осуществляется через постановку и решение собственных задач. Реализуя конкретные интересы, участники жилищного рынка через собственную деятельность оказывают воздействие на управляемый объект – жилищный рынок, формируя через спрос и предложение (внутренние факторы) его параметры и направления развития. Суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается в общую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком на микроуровне. Управленческие решения данного уровня обусловлены текущим и прогнозируемыми состояниями жилищного рынка, а также внешней системой государственного регулирования и возможностями, предоставляемыми сопряжёнными секторами экономики. Межуровневые связи проявляются через интерактивный процесс.

В чём состоят особенности воздействия применяемых государством методов и составляющих их механизмов на параметры и процессы жилищного рынка? Прямое государственное регулирование включает поэтапное построение востребованной обществом нормативно-правовой базы, определяющей направления и способы осуществления государственной жилищной политики и призванной узаконить права, обязанности, единый регламент и правила поведения экономических субъектов на рынке жилья. Несмотря на то, что правовая основа механизма функционирования жилищного рынка во многом определена и продолжает совершенствоваться, немалая часть отношений продолжает оставаться неурегулированной. Прежде всего, это относится к одному из важнейших сегментов жилищного рынка – земельному. Несомненно, принятый в 2001 г. Госдумой России Земельный Кодекс в перспективе позволит скорректировать действующий неэффективный механизм перераспределения земли. Однако пока процесс не идет должными темпами, что не позволит в среднесрочной перспективе переломить кардинальным образом ситуацию в сфере землепользования. Об этом свидетельствует и порядок, предусмотренный Федеральным законом 08.12.03 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», в соответствии с которым обязательства для юридических лиц произвести перерегистрацию прав бессрочного пользования на право собственности или аренды земельных участков отложены до 01.01.06 г.

Метод налогового регулирования как способ воздействия на параметры жилищного рынка доступен на уровне государства. Национальная налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору в нескольких направлениях. Применение налоговых льгот в жилищном строительстве стимулирует рост его объёмов и снижение совокупных затрат на возведение объектов, льготы населению на жилищное строительство увеличивают платежеспособный спрос и расширяют рынки сбыта для строительных предприятий. Освобождение от налогообложения процентов и платежей по займам, расходов на приобретение жилья, доходов от продажи жилья, выплат по ипотечным кредитам расширяют платёжеспособный спрос. Стимулирование инвесторов осуществляется через применение ускоренной амортизации жилья, что снижает требования инвесторов к доходу и повышает уровень его капитализации, увеличивая темпы и объёмы строительства жилья. Льготы по строительству жилья с привлечением бюджетных средств являются нормой, стимулирующей государственное строительство жилья. Рост налогообложения жилищной собственности приводит к снижению доходов от использования жилья, предложения жилья (снижению темпов строительства) и падению цен на него. Основная проблема налогового регулирования заключается в соответствии с действующей налоговой системой не только целям и задачам государственной жилищной политики, но и текущему состоянию жилищного рынка.

Государственное регулирование через систему субсидирования и социальной поддержки населения осуществляется на макроуровне и имеет существенное значение для всех параметров жилищного рынка. На уровне экономических субъектов этот метод управления проявляется в сдвиге (расширении или сужении) непосредственных интересов и возможностей экономических субъектов, а также в изменениях мотивации их поведения на рынке. Основными трудностями при применении метода являются неадекватность существующей системы государственного субсидирования и социальной поддержки населения текущему состоянию и направлению развития жилищного рынка, а также несоответствие общей логике построения государственного управления (регулирования) жилищным рынком.

Влияние системы государственного субсидирования на работу жилищного рынка проявляется, например, в строительстве жилья для некоторых категорий граждан через оказание финансовой помощи в оплате при его приобретении. Строительство государственного (муниципального) жилья приводит к общему увеличению объёмов предложения на жилищном рынке. Такое увеличение, как показывают установленные закономерности, провоцирует снижение цен на объекты жилья, квартирную плату и сокращает объёмы частного коммерческого строительства. Государственная помощь в финансировании непосредственно населения под строительство и приобретение жилья, напротив, стимулирует объёмы коммерческого строительства, так как повышает спрос на жильё, увеличивает платёжеспособность населения, что способствует увеличению цен на жилищный фонд и росту объёмов строительства.