Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Порядком принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22.09.2004 г. № 1243. Именно после ввода возведенного объекта в эксплуатацию он становится полноценным объектом гражданского оборота и распределяется между инвесторами и застройщиком.
Процедура ввода в эксплуатацию и оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект состоит из следующих стадий:
– принятие объекта рабочей комиссией заказчика;
– принятие объекта государственной приемочной комиссией, в которую помимо представителей заказчика и подрядчика входят представители контролирующих органов и местного исполкома (государственной администрации);
– оформление акта ввода в эксплуатацию и его утверждение исполкомом местного совета или государственной администрацией;
– техническая инвентаризация объекта, проводимая местным БТИ;
– оформление свидетельств о праве собственности на объект;
– государственная регистрация указанных свидетельств, которая до настоящего времени также проводится соответствующими бюро технической инвентаризации.
На практике взаимоотношения инвесторов и застройщика по поводу оформления права собственности на возведенный объект реализуются двумя путями:
1) застройщик выступает первичным собственником, т. е. после ввода в эксплуатацию объекта оформляет его целиком в свою собственность, а потом по нотариально заверенным договорам купли-продажи или мены передает его инвесторам. Этот способ используется, когда строительство жилья производилось за счет приобретения инвесторами целевых и дисконтных облигаций, опционов, предварительных договоров купли-продажи;
2) инвестор выступает первичным собственником объекта. В этом случае после принятия комиссией объекта в эксплуатацию для оформления свидетельств о праве собственности застройщик передает в соответствующий исполком местного совета или Киевскую (Севастопольскую) городскую государственную администрацию весь пакет документов, связанных с проведением строительства, в т. ч. перечень инвесторов и полагающихся им помещений в объекте. Свидетельства о праве собственности на конкретные помещения в объекте выдаются на имя соответствующих инвесторов.
Проектировщик, качество работы которого соответствует цене, является одним из самых востребованных участников строительно-инвестиционного процесса. На законодательном уровне определения этого понятия нет. Вместе с тем, ГСН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной Документации для строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 20.01.2004 г. № 8, предусматривают, что проектировщик – это юридическое или физическое лицо – субъект хозяйственной деятельности, которое получило лицензию на право разработки проектной документации или ее отдельных разделов.
Таким образом, проектирование как отдельный вид хозяйственной деятельности подлежит обязательному лицензированию.
Следует отметить, что ст. 891 ГКУ и ст. 324 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) именно на проектировщиков возлагают ответственность за недостатки проектно-сметной документации, выявленные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта. В подобных случаях проектировщики обязаны компенсировать причиненные убытки. Поэтому многие из них страхуют свои риски, а значит, повышают привлекательность для застройщика.
Взаимоотношения между застройщиком (заказчиком) и проектировщиком основываются на договорных началах путем заключения договора подряда на проведение проектно-изыскательских работ.
При этом соответствующим договором может быть предусмотрено, что проектировщик может осуществлять как весь комплекс работ непосредственно, так и поручать исполнение отдельных элементов иным проектировочным организациям. Во втором случае он выступает генеральным проектировщиком (по аналогии с генеральным подрядчиком), ответственным перед заказчиком за результаты работ привлеченных им проектировочных организаций.
Проектировщик может осуществлять как подготовку предпроектной и проектной документации, так и предоставлять инженерно-консультационные услуги, осуществлять авторский и технический надзор. Застройщикам в договорах на выполнение проектно-изыскательских работ рекомендуется четко предусматривать, что ответственность проектировщик несет не только за соответствие проектной документации градостроительным и архитектурным требованиям, исходным данным и разрешительной документации, но и за высокое художественное качество проекта, его эксплуатационную надежность.
Исходя из трактования ст. 875 ГКУ, подрядчик – это сторона договора подряда, которая на основании утвержденной проектно-сметной документации на свой риск из своих или из материалов заказчика осуществляет выполнение необходимых для строительного процесса работ и обязуется передать результат этих работ заказчику.
Как правило, для выполнения всего комплекса работ на крупных объектах необходима слаженная работа большого количества подрядчиков, которые специализируются на конкретных видах работ.
Действующее до настоящего времени Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины, утвержденное протоколом Научно-технического совета Министерства Украины по делам строительства и архитектуры от 15.12.93 г. № 9, предусматривает следующие виды подрядчиков в зависимости от степени их участия в процессе строительства:
– генеральный подрядчик – подрядчик, который отвечает за выполнение всего комплекса работ, предусмотренных заказом, передачу их заказчику и обеспечение координации деятельности субподрядчиков;
– главный подрядчик – подрядчик, который отвечает за выполнение части работ на объекте, сдает их генеральному подрядчику или заказчику и обеспечивает координацию деятельности субподрядчиков в соответствующей части работ;
– субподрядчики – подрядчики, которые выполняют специальные и отдельные виды работ по договоренности с генеральным подрядчиком, главным подрядчиком или заказчиком.
Непосредственное осуществление строительных работ регулируется системой подрядных договоров между заказчиком, генеральным подрядчиком и субподрядчиками. В соответствии со ст. 323 ХКУ стороны при заключении договоров подряда должны руководствоваться Общими условиями договоров подряда, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 01.08.2005 г. № 668.
Во избежание конфликтов распределять функции и полномочия сторон рекомендуется в соответствии с Положением о взаимоотношениях организаций – генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденным протоколом Научно-технического совета Государственного комитета Украины по вопросам градостроительства и архитектуры от 14.12.94 г. № 4.
Несмотря на рекомендательный характер, данное положение является весьма актуальным и полезным в детальном урегулировании подрядных отношений.
Это относительно новые и ранее неизвестные отечественному законодательству субъекты строительной деятельности.
С учетом практики их работы и международного опыта можно сказать, что девелоперы – это лица, осуществляющие управление проектом от идеи (концепции) до ее реализации. При этом в международной практике интерес девелопера состоит не только в постройке объекта, но и в получении прибыли от его дальнейшего коммерческого использования (например, части прибыли от сдачи в аренду).
Иными словами, девелопер должен обеспечить реализацию процесса создания нового объекта недвижимости, освободив от этих забот застройщика. В функции девелопера входит как подбор команды участников проекта, так и маркетинговые исследования, организация проектирования, строительства, разработка порядка финансирования, бухгалтерский учет и управление имуществом.
Выделяют две принципиальные схемы работы взаимоотношений девелопера и застройщика:
– девелопер не берет на себя финансирование проекта и работает на гонораре в размере до 10 % от стоимости проекта (fee development). Его задача сводится к проектированию на деньги инвестора, необходимым согласованиям с властями, строительству и сдаче площадей. Ко всем работам он привлекает соответствующих специалистов, но ответственность за весь проект полностью несет сам;
– девелопер сам финансирует проект и руководит процессом его реализации (speculative development). Этот вид девелопмента является очень рискованным (но при этом и высокодоходным) видом бизнеса, основной проблемой которого является построение системы финансирования проекта.
Эта система представляет собой комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных им инвестиций, банковских кредитов и т. д. При смешанном финансировании девелопер сможет претендовать на получение в собственность до половины площадей возведенного объекта либо на половину доходов от его коммерческого использования.
Безусловно, такой сложный процесс, как строительство любых крупных объектов с учетом недостатков и пробелов законодательства на сегодняшний день практически не может обойтись без посредников.
По сути, посредники представляют собой инфраструктуру строительно-инвестиционного процесса, обеспечивающую решение финансовых проблем участников строительства.
Условно их можно подразделить на несколько групп:
– банки и финансовые учреждения (предоставление кредитов и займов, организация фондов финансирования строительства);
– институты совместного инвестирования (корпоративные и паевые инвестиционные фонды);
– субъекты рынка ценных бумаг (торговцы ценными бумагами, хранители, регистраторы, депозитарии);
– субъекты рынка недвижимости (риелторы).
Такое многообразие вызвано, прежде всего, тем, что строительство является весьма капиталоемким процессом, в связи с чем повсеместно возникает проблема с финансированием проекта и оптимизацией его налогообложения.