Предметом договора купли-продажи могут быть земельные участки, не изъятые из гражданского оборота (участки, которые могут находиться в собственности иных, кроме Республики Беларусь, участников гражданских правоотношений).
Так, в соответствии со ст. 34 Кодекса о земле в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства.
Законодательство устанавливает особый порядок отчуждения земельных участков, находящихся в собственности Республики Беларусь, а также выкупа государством земельных участков у других собственников.
В частную собственность граждан Республики Беларусь земельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных и распорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 г. для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки по льготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельные участки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров.
Порядок передачи земельных участков из собственности Республики Беларусь в собственность юридических лиц (их собственников) установлен ст. 12 Кодекса о земле, Положением о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), утвержденным указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81 . В собственность юридических лиц могут по решению Президента Республики Беларусь отчуждаться земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов[19;c.135].
Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица (его собственника), вносится им в белорусских рублях или в иностранной валюте в месячный срок со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче земельного участка в собственность. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица с иностранными инвестициями вносится только в иностранной валюте. Право собственности на земельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с момента получения государственного акта на земельный участок.
Выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц может осуществляться по предложению собственника, а также по основаниям, установленным законодательством.
Выкуп земельных участков производится по нормативной цене, действующей на момент выкупа. Решение о принудительном выкупе земельных участков, которые предоставляются по решению местных исполнительных и распорядительных органов, в соответствии с частью второй ст. 54 Кодекса о земле принимается этими органами.
Договор купли-продажи земельного участка, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен лишь в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст. 88 Кодекса о земле).
Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, совершается путем заключения в письменной форме договора, который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка (часть вторая ст. 93 Кодекса о земле). Земельные участки могут продаваться гражданами Республики Беларусь другим гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Юридические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка (ст. 94 Кодекса о земле).
Недвижимость за рубежом
Все чаще отечественные организации открывают представительства и фирменные магазины, регистрируют филиалы за пределами таможенной территории Республики Беларусь, сдают в аренду площади и др. Такие операции связаны с приобретением и арендой недвижимости за пределами таможенной территории Республики Беларусь. Рассмотрю порядок осуществления резидентами республики Беларусь наиболее распространенных операций с недвижимостью за рубежом: покупки, продажи и аренды.
В законодательстве Республики Беларусь определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Подобные определения довольно распространены в мировой практике.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изм. и доп. от 16.05.2006 № 115-З) и Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39. Регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое имущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству той страны, на территории которой оно расположено.
В соответствии с отечественным законодательством сделки с недвижимым имуществом не могут быть совершены ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые переходят в результате сделки. Государственная регистрация изолированных помещений и прав на них не может быть осуществлена ранее государственной регистрации всего недвижимого имущества, частью которого является это помещение. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Возможно, что аналогичная норма содержится в законодательстве страны нахождения недвижимости резидента Республики Беларусь.
Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом которого является недвижимое имущество, определяется правом государства, в котором находится это имущество. Защита права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество осуществляется также в соответствии с правом государства, в котором это имущество размещено.
Валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами, подразделяются на текущие валютные операции и валютные операции, связанные с движением капитала. В соответствии со ст. 7 Закона № 226-З валютными операциями, связанными с движением капитала, являются следующие валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами:
Следовательно, для осуществления расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу и по договорам аренды имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу требуется разрешение Национального банка как на валютные операции, связанные с движением капитала.
Для получения разрешения для проведения расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами таможенной территории Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу необходимо до момента проведения юридическим лицом - резидентом расчетов с нерезидентом по ней представить в Национальный банк следующие документы: письменное заявление произвольной формы с указанием конкретных видов валютных операций, по которым испрашивается получение разрешения на осуществление расчетов в иностранной валюте, копию свидетельства о государственной регистрации заявителя (выписку из решения местного органа управления, Министерства юстиции и т.д.).
Юридические лица, не подлежащие государственной регистрации, представляют копию или выписку решения о создании (реорганизации) юридического лица, удостоверенную уполномоченным органом. Удостоверение копий документов в этом случае производится подписью должностного лица данного органа с указанием его фамилии, имени, отчества, должности и скрепляется печатью уполномоченного органа. Применение факсимиле подписи не допускается.