На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. « Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарными техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Из этого можно сделать вывод, что выселение наймодателем нанимателя вследствие неуплаты им квартирной платы и коммунальных услуг, проживающего в квартире по договору социального найма возможно только при предоставлении ему жилого помещения, отвечающего по нормам жилой площади общежитию.
В Вашей ситуации можно или взыскать уплаченные Вами денежные суммы с члена семьи в судебном порядке в том случае, если Вы за него оплачиваете квартплату и коммунальные услуги, или не оплачивать приходящуюся на него часть квартплаты и коммунальных услуг, поручив тем самым решать вопрос с неплательщиком районному жилищному агентству.
Я проживаю одна в Москве в однокомнатной квартире. Моя мама и её муж проживают в городе Красногорске. Они старые и очень больные люди, ветераны труда, инвалиды II группы, требующие постоянной посторонней помощи. Поэтому я решила забрать стариков к себе. Но их не прописывают. А прописка нужна, к примеру, для «скорой». Скажите, какие на этот счёт существуют правила?
Судя по всему, отказ в прописке был обоснован недостаточной площадью однокомнатной квартиры для троих человек. Действительно, существуют общие правила, касающиеся жилищных вопросов, в частности, регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания (они установлены Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 г. № 241-28 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области» с последними изменениями от 28 ноября 2000 г.). Также в Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г. ( с последними изменениями от 17 апреля 2001 г.) норма жилой площади устанавливается в размере 12 кв. м на одного человека (ст.38 ЖК). Данная норма является предельно допустимым размером предоставляемой жилой площади. Если бы вселение произошло, то явно недостаточная норма жилой площади для троих человек автоматически привела бы Вас в число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таковыми признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ ( в данном случае городом Москва). Данный уровень называется учётной нормой. Так вот, в среднем по России размер учётной нормы составляет от 6 до 8 кв. м жилой площади на человека. А в ряде регионов эта норма устанавливается по общей площади. Так, в Москве согласно Положению «О порядке постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилья в городе Москва», утверждённому Постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1997 г. №95-ПД, нуждающимся в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв.м общей площади для отдельных квартир и менее 18 кв. м общей площади для коммунальных квартир. Именно такие нормы применяются на практике. А теперь, после краткого разъяснения общих правил, касающихся предоставления жилой площади и прописки, разберёмся с Вашей проблемой, не забывая о том, что из каждого правила есть свои исключения.
Здесь необходимо рассмотреть два случая:
1) квартира приватизирована и принадлежит Вам на праве собственности (что более вероятно);
2) квартира является частью государственного или муниципального жилищного фонда.
Итак, в первом случае норма закона гласит о том, что вселение граждан в жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, осуществляются независимо от размера жилой площади. Вселение на жилую площадь собственников жилых помещений других лиц, являющихся нанимателями (пользователями) этой жилой площади, осуществляется с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга и нетрудоспособных родителей нанимателя. Вы пишете, что в Красногорске проживают Ваша мать и её муж (не являющийся Вашим отцом), следовательно, только мать имеет полное право быть прописанной в Вашей квартире (независимо от учётной нормы). Это одно из нескольких вышеперечисленных исключений. Поэтому мать должны прописать. Тем более что ст. 288 Гражданского кодекса РФ гласит: «Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». Что же касается второго случая, то вселение граждан в жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется только с согласия наймодателя (государства или муниципального образования) и в соответствии с законодательством о норме жилой площади на одного человека. И, опять-таки, здесь есть приятное для Вас исключение: кроме супруга и нетрудоспособных родителей. Получается, что и в этом случае мать должны прописать независимо от метража квартиры.
§2. Разрешение спора по праву владения, пользования и распоряжения жилым помещением
Четыре месяца назад я продала свою квартиру и купила другую, оформила её на свою мать, чтобы муж не имел претензий в случае развода, а теперь она отказывается сделать мне дарственную. Могу ли я в ближайшее время аннулировать договор купли-продажи?[5]
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Иными словами, никто не может обязать Вашу мать распорядиться своей квартирой, а в частности подарить кому-либо. Договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 168-179 ГК РФ). Так, ничтожным является договор, заключённый с нарушением требования закона. К примеру, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора или форме договора. Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Следовательно, если при заключении договора купли-продажи было нарушено законодательство, то Вы вправе требовать в судебном порядке применение последствий недействительности сделки. В будущем заключайте договор, содержащий обещание дарения, в письменной форме. В соответствии с. п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание дарения признаётся договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу.
§ 3. Споры о разделе жилья
Я являюсь совладельцем приватизированной квартиры в размере ½ доли. Ещё в начале 2001 года я через нотариуса получил от другого собственника извещение о его намерении продать свою долю в праве собственности третьему лицу за определённую сумму. Ответа я не дал и с тех пор никаких сведений от совладельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Я обратился в Москомрегистрацию и получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество о том, что совладельцем квартиры является лицо, чья фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении (т.е. третьим лицом). Очевидно, что доля в праве собственности была отчуждена. У меня имеются доказательства того, что ½ квартиры была продана за цену, меньшую той, которую мне предлагал в извещении сособственник, что является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю по меньшей цене?
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности в числе других прав подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведённой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ ( с последними изменениями от 11 апреля 2002 г.) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.